20240323-国盛证券-中海物业-02669.HK-深耕厚植_笃行致远_打造物业央企标杆_25页_2mb

中海物业证券研究报告分析总结

• 公司概况

  • 背靠央企平台，深耕物业管理服务超近40年。
  • 2023 H1 在管面积约36亿方，物业管理服务收入同比增长177%至516亿港元。
  • 非住宅物业占比上升，提升抗周期能力。

• 业务结构

  1. 基础物管：
     • 第三方外拓占比达74.5%，外拓能力持续增强。
     • 关联方贡献稳定增长，非住宅业态占比提升至28.2%。
  2. 非住户增值服务（工程服务为核心）：
     • 收入3年CAGR约32%，毛利率168%。
     • 海博工程提供全周期解决方案，兴海物联推动数字化。
  3. 住户增值服务：
     • 营收3年CAGR约269%，商业服务及居家生活服务快速增长。
     • “优你互联”平台覆盖38城市，增强社区服务生态。

• 业绩表现

  • 营收：2023H1 716亿港元，同比增长232%。
  • 毛利率：整体为159%，基础物管面临下行压力。
  • 净利润：2023H1 同比增长392%，ROE为38.5%。

• 增长驱动

  • 内生外拓双轮驱动：在管面积持续增长，第三方外拓占比提升。
  • 非住宅物业拓展：非住宅占比提升，提升抗周期能力。
  • 增值服务潜力：非住户工程服务及住户生活服务高速增长。

• 估值与评级

  • 盈利预测：2023-2025年营收预计分别为1521亿、1821亿、2163亿港元，净利润为154亿、185亿、221亿港元。
  • 估值水平：2023年PE为123倍，评级“买入”，目标价支持成长。

• 风险提示

  1. 在管面积扩张不及预期。
  2. 人工成本上升。
  3. 收并购整合效果不达预期。