20180928-兴证国际证券-中海物业-02669.HK-起步早规模大品质优_规模成长有保障_23页_991kb

中海物业（02669.HK）研究报告总结

核心内容

中海物业是一家成立时间早、规模大、品质优的物业管理公司，成立于1986年，由中建集团控股。公司于1991年进入内地市场，逐步扩展至全国73个城市，管理面积达1.31亿平米，位列中国物业服务百强企业第11位。公司背靠中国海外发展，拥有稳定的增长基础，同时注重服务质量，客户满意度高，有助于提升物业管理费溢价。

主要观点

• 行业地位：中海物业在行业内规模领先，管理面积和项目数量均高于行业平均水平，且连续多年位列百强企业。
• 增长保障：公司依赖中国海外发展和中海宏洋的物业交付，未来三年预计在管面积分别达到1.4、1.6和1.7亿平米。
• 盈利能力：公司毛利率和净利率稳步提升，2018至2020年预计分别为24.0%、24.2%、24.5%和9.2%、9.4%、9.6%。ROE从35.8%下降至28.3%，但整体仍高于行业平均水平。
• 财务稳健：公司保持净现金状态，持有净现金超过24亿港元，净现金比率高达283.9%。资产负债率保持在31%以下，财务状况良好。
• 增值服务：公司积极拓展增值服务，预计未来三年以15%的增速增长，2018至2020年分别贡献3.0、3.5、4.0亿港元收入。
• 投资评级：首次评级覆盖，给予“买入”评级，目标价为3.2港元，较现价有42%的上升空间。

关键信息

• 业务模式：公司主要采用包干制，2017年物业管理服务收入占比达92%，增值服务占7.8%。
• 收入增长：预计2018至2020年营业收入分别为39.9、45.7、52.1亿港元，年复合增长率分别为18.9%、14.3%、14.0%。
• 净利润增长：预计2018至2020年净利润分别为3.66、4.28、4.98亿港元，年复合增长率分别为19.3%、16.9%、16.2%。
• 估值分析：采用DCF模型估值，得出每股价值为3.2港元，对应2018E、2019E和2020E的PE分别为29、25、21倍。
• 风险提示：业务扩张不及预期、物业管理费收缴率降低、物业管理费提价受阻。

附录

• 财务数据：2017年公司总营业收入为33.6亿港元，净利润为3.07亿港元，净现金比率为283.9%。
• 盈利预测：2018至2020年预计营业收入分别为39.9、45.7、52.1亿港元，净利润分别为3.66、4.28、4.98亿港元。
• 估值方法：采用绝对估值法和相对估值法，计算出公司PE-Band和PB-Band。
• 市场数据：2018年9月28日收盘价为2.25港元，总股本为32.87亿股，总市值为73.95亿港元。

总结

中海物业凭借其长期发展、母公司支持和高质量服务，在物业管理行业中占据重要地位。公司未来三年的增长预期明确，盈利能力稳定，财务状况良好，具备较高的投资价值。尽管存在一定的风险，但总体来看，公司具有较强的竞争力和增长潜力，值得投资者关注。