20220607-国信证券-房地产行业双周报_销售回暖尚待观察_土拍市场不温不火_12页_612kb

房地产行业双周报总结

核心内容概述

本报告分析了2022年5月至6月初房地产行业销售、拿地、融资及政策方面的表现与趋势，指出尽管政策有所放松，但市场基本面尚未明显改善，房地产板块仍处于震荡期。报告认为，三季度销售数据有望修复，信心是当前投资的关键因素。

主要观点

• 基本面分歧：429政治局会议后，地产股从“政策放松共识”进入“基本面分歧”阶段，政策效果成为核心矛盾。
• 市场未见明显回暖：5月份房地产销售数据并未显著改善，销售面积同比降幅仍较大，但环比有所转正。
• 信心比黄金重要：房地产行业回归正常轨道是各方共同利益所在，建议投资者关注基本面修复的机会。
• 三季度数据修复可能性高：受疫情影响减弱及去年同期低基数影响，三季度销售数据有望出现修复。

行业数据跟踪

销售数据

• 月度数据：2022年5月，300城住宅销售面积2582万m²，环比提升8%，同比降幅缩窄至-52%；截至5月，累计销售面积13228万m²，同比-48%。
• 百强房企：5月单月销售额5192亿元，同比-60%，环比转正至5%；截至5月，累计销售额26396亿元，同比-53%，降幅扩大。
• 周度数据：二手房市场先于新房市场复苏，8城二手住宅销售面积同比下降53%，较上期缩窄0.1个百分点；17城新房销售面积同比下降48%，较上期扩大0.7个百分点。

拿地数据

• 土地成交面积：2022年5月，300城住宅土地成交建面4993万m²，环比-3%，同比-61%；截至5月，累计成交建面21890万m²，同比-61%。
• 溢价率：5月300城住宅土地成交溢价率为2.9%，维持低位。

融资数据

• 国内债券融资：5月房企发行国内债券451亿元，环比-13%；截至5月，累计发行2292亿元，同比-24%。
• 海外债券融资：5月发行海外债券48亿元，环比-60%；截至5月，累计发行606亿元，同比-64%。
• 总债券融资：5月合计债券融资499亿元，环比-22%；截至5月，累计融资2898亿元，同比-39%。

行业政策要闻

1、近期行业政策（2022.5.17-2022.6.5）

• 杭州：优化二手住房交易政策，降低社保缴纳要求，调整增值税征免年限，支持三孩家庭购房。
• 南京：提高公积金贷款额度，降低二套房首付比例。
• 南通：调整公积金贷款额度及首付比例，支持改善性购房需求。
• 无锡：放宽限购，鼓励购买大户型及商办用房，提供购房补贴。
• 珠海：提高公积金贷款审批额度，实行“一人购房全家帮”政策。
• 九江：取消购房行政性限制，降低二套房首付比例。

2、近期行业要闻（2022.5.17-2022.6.5）

• 房贷首付比例降低：银川、常州、石家庄等城市降低首套房及二套房首付比例，部分城市取消“认房又认贷”政策。
• 首套房贷利率下调：北京、上海等城市首套房贷利率降至5%、4.8%，改善购房信贷环境。
• 购房资格放宽：厦门非户籍人口持有半年以上劳动合同即可在岛外区域购房。
• 集中供地情况：
  • 厦门第二批集中供地收金199亿元，流拍率10%。
  • 福州第二批集中供地收金101亿元，流拍率16%。
  • 北京第二批集中供地收金500亿元，流拍率18%。
  • 上海首轮集中供地重启，至第三日共收金666亿元，无流拍迹象。

风险提示

1. 政策超预期收紧
2. 行业基本面超预期下行
3. 房企信用风险事件超预期冲击

投资建议

• 关注企业：建议关注保利发展、招商积余等具备较强基本面的企业。
• 投资策略：当前是基本面投资者的较好机会，建议投资者耐心等待三季度数据修复。

市场表现回顾

• 板块表现：2022.5.23-2022.6.5期间，房地产指数（中信）下跌5.77%，跑输沪深300指数6.06个百分点；近一个月下跌6.81%，跑输8.64个百分点。
• 个股表现：49只个股上涨，89只下跌，7只持平；涨跌幅前五为高新发展、*ST宏盛、ST新梅、长春经开、冠城大通；后五为新光圆成、中房股份、福星股份、绵石投资、金科股份。

投资评级

• 股票投资评级：买入（优于市场指数20%以上）、增持（优于市场指数10%-20%之间）、中性（介于市场指数±10%之间）、卖出（弱于市场指数10%以上）。
• 行业投资评级：超配（优于市场指数10%以上）、中性（介于市场指数±10%之间）、低配（弱于市场指数10%以上）。

总结

房地产行业当前仍处于基本面分歧阶段，市场信心成为关键。虽然政策有所放松，但销售和拿地数据尚未明显回暖，融资情况持续低迷。三季度有望迎来销售数据修复，建议投资者关注具备较强基本面的企业，如保利发展和招商积余。同时，各地政策放松措施逐步落地，改善购房环境，但市场整体仍需时间消化政策影响。