20230501-开源证券-房地产行业周报_政治局会议楼市定调不变_城市间土拍热度分化_13页_1mb

房地产行业周报总结

核心观点

4月政治局会议维持房地产政策基调不变，支持稳预期和防风险。政策优化显示在地方松绑，如公积金贷款额度提升、首付比例下调，部分城市土拍热度分化。销售市场回暖，新房和二手房成交数据增长，但四月数据有所回落。总体保持看好，维持行业“看好”评级。

政策端

• 中央层面：推动房地产平稳发展，实现不动产统一登记，强调过去十年完成从分散到统一的制度建设。政策支持城市改造、保障房建设。
• 地方层面：多地放松调控，包括广州、合肥、郑州等城市优化住房公积金政策，提高贷款额度和降低首付比例，目标在于促进刚性和改善性需求。

市场端

• 新房成交：64城新房成交面积同比增长1%，累计同比增长2%。一线城市表现强劲，二线城市增长稳健，三四线城市相对疲软。
• 二手房成交：23城二手房成交同比增长56%，累计增速达68%，上海等城市成交活跃，显示市场信心持续提升。

投资端

• 土地成交：100大中城市土地成交规划建筑面积同比下降21%，溢价率环比提升。北京、杭州、合肥等地土拍热度高，但天津、济南等地土地流拍或底价成交，城市间分化明显。
• 重点城市：杭州和合肥第二批次土拍高企，保利发展、招商蛇口等企业积极参与，资本投资仍维持活跃。

融资端

• 信用债：2023年第17周信用债发行同比下降37%，平均利率环比下降，但累计发行量同比小幅增长，融资环境逐步改善但压力仍存。

风险提示

• 销售恢复不及预期，融资改善不足可能导致房企风险加大。
• 调控政策超预期变化或加剧市场波动，需关注外部环境变化影响。

投资建议

维持房地产行业“看好”评级，基于销售回暖和政策优化。板块估值有望修复，投资机会存在于新房市场复苏和二手房成交活跃，预计二季度小阳春持续性待观察。