20220406-国信证券-房地产行业双周报_多城放松限购政策_销售拿地尚待回暖_12页_602kb

房地产行业双周报总结

核心内容

本报告分析了2022年房地产行业在销售、拿地、融资等方面的市场表现，并对政策变化进行了梳理。报告指出，尽管部分城市放松了限购政策，但整体市场仍面临较大压力，销售和拿地数据持续走弱，融资规模同比大幅下降。同时，报告强调了政策演绎和行业模式改善对地产板块中长期投资逻辑的影响。

主要观点

• 短期投资逻辑：政策演绎仍是当前地产板块的主要驱动力。虽然多数城市销售和拿地表现未见明显回暖，但政策持续加码将为市场提供催化。只要土地市场热度不回升，行情将不会结束。
• 中长期投资逻辑：行业将从“快周转”模式向“慢周转”制造业属性转变，房企通过提升利润率、加快回款速度、降低债务成本等方式，可维持ROE不变的同时提高质量。行业估值体系将重构，优质房企PB（市净率）将大于1。
• 个股推荐：开发行业方面，低市值低估值的国央企及经营风险已充分反映的民企具有边际改善空间；物管行业方面，国央企开发商市占率将提升，其兄弟物业公司可“无偿”获得市场份额。推荐新城控股、招商积余。

行业数据跟踪

1. 销售：市场未见回暖，百强房企销售降幅扩大

• 城市层面：2022年3月，300城住宅销售面积为3029万m²，环比+23%，同比-51%；本年累计销售面积为8779万m²，同比-45%。
• 房企层面：2022年3月，百强房企全口径销售额为5795亿元，同比-53%；本年累计销售额为16279亿元，同比-47%，销售降幅持续扩大。

2. 拿地：市场依旧冷清，溢价率略有回温

• 城市层面：2022年3月，300城住宅土地成交建面为4034万m²，环比+67%，同比-65%；本年累计成交建面为11691万m²，同比-64%。
• 溢价率：2022年3月，300城住宅土地当月成交溢价率为5.1%，仍处于较低水平。

3. 融资：债权融资、信托发行同比均持续下降

• 房企发债：2022年3月，房企合计发债949亿元，环比+185%，全年总规模1756亿元，同比-44%。
• 房地产信托：2022年3月信托发行124亿元，环比-29%，全年总规模411亿元，同比-78%。

行业政策要闻

1. 近期行业政策（2022.3.17-2022.4.5）

• 浙江衢州：放松限购政策，支持非本市户籍家庭购房，优化限售政策。
• 辽宁大连：全面放开落户条件，鼓励各类人员落户。
• 广东东莞：明确疫情期间无法缴纳社保不影响购房资格，加强按揭贷款支持。
• 甘肃兰州：出台房建项目支持措施，包括优化审批流程、支持公积金贷款、推进“交房即交证”等。

2. 近期行业要闻（2022.3.17-2022.4.5）

• 哈尔滨：拟废止主城区限售政策，取消网签合同备案信息注销权限。
• 秦皇岛：废止限购令，不再对多套住房家庭进行限购。
• 福州：非五城区户籍家庭可在五城区购买一套144平方米以下普通住宅，无需提供社保或个税证明。
• 徐州：首批集中供地收金51亿元，仅一宗溢价出让。
• 福州：首批集中供地收金66亿元，七成地块成交。
• 合肥：首批集中供地收金150亿元，超八成地块封顶竞品质。
• 厦门：首批集中供地收金154亿元，无流拍。
• 武汉：首批集中供地收金89.35亿元，仅一宗流拍。
• 成都：首批集中供地收金393亿元，约一成地块流拍。

风险提示

1. 政策超预期收紧；
2. 行业基本面超预期下行；
3. 房企信用风险事件超预期冲击。

投资评级

• 行业投资评级：超配（维持评级）；
• 股票投资评级：超配为行业指数表现优于市场指数10%以上。

联系信息

• 证券分析师：任鹤（010-88005315，renhe@guosen.com.cn）
• 证券分析师：王粤雷（0755-81981019，wangyuelei@guosen.com.cn）
• 联系人：王静（021-60893314，wangjing20@guosen.com.cn）