20220424-天风证券-房地产行业研究周报_土地市场降温继续_首批土拍冷热分化_20页_2mb

报告摘要

房地产行业总结

核心内容

2022年第一季度，房地产开发企业土地购置面积和成交价款同比大幅下降，分别为-41.8%和-16.9%。土地市场整体降温，但3月多城集中供地后，成交量价降幅有所缩窄。300城土地累计成交建面同比下降29%，为近两年新低，其中一线、二线、三四线城市分别同比下降55%、34%、23%。土地成交金额同比-55%，一线、二线、三四线城市分别同比下降50%、59%、51%。3月以来，一二线城市土地投资金额略有回升，但三四线城市下行压力仍在。

主要观点

土拍冷热分化
- 截至4月22日，14个城市完成第一批土拍，合计成交土地253幅，成交建面2022万方，成交总价2305亿元，平均溢价率4.8%。
- 首批土拍整体热度较2021年第3批有所提升，溢价率和流拍率均有改善。
- 城市间热度分化明显，如北京、厦门、合肥等城市成交率较高，而南京、福州等城市则较为冷淡。
- 城市内部板块分化显著，核心区域地块溢价率高，远郊或老城区地块流拍率高。
国央企积极补仓
- 国央企如建发、中海、保利等在土地市场表现活跃，拿地金额领先。
- 民企参与度持续走低，Top30房企中仅龙湖、远达等四家民企参与土拍，成交金额占比仅为7.2%。
- 民企拿地积极性复苏需依赖政策性利好兑现、优质地块供应及销售市场企稳。
市场整体低迷
- 新房市场本周成交311万平，滚动12周同比增速为-43.32%，月度同比-55.11%。
- 二手房市场本周成交121万平，月度同比-44.18%。
- 土地市场本周成交建面1391万平，滚动12周同比-36.57%；成交总额179亿元，同比-54.62%。
政策结构性宽松
- 全国政策方面，支持保障性租赁住房、优化住房金融服务、降低房贷利率及首付比例等。
- 地方政策包括放宽落户限制、提高公积金贷款额度、实施购房补贴等。
- 政策放松驱动了一线及核心二线城市的土地成交回暖，但市场不确定性仍导致流拍率高位。

关键信息

土地市场：Q1土地购置面积和成交价款同比大幅下降，但3月集中供地后降幅缩窄。一线城市土地投资金额略有回升，三四线城市下行压力仍在。
土拍情况：首批土拍整体热度提升，溢价率和流拍率改善，但城市间和城市内部板块间热度分化明显。
房企表现：国央企在土拍中表现积极，而民企参与度低，主要受销售预期和偿债压力影响。
市场趋势：新房、二手房及土地市场成交持续下滑，疫情和销售不振是主要原因。
政策支持：全国及地方政策多以结构性宽松为主，包括降低房贷利率、首付比例，提高公积金贷款额度等，以促进市场稳定和复苏。

投资建议

推荐标的：优质龙头如金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；优质成长如新城控股、旭辉控股集团；优质物管如碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。
关注标的：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。
行业beta：取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度。
行业alpha：在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复，以及逆周期加杠杆的精准度和住房场景价值的长期挖掘。