20231114-首创证券-房地产行业周报_多城土拍限价放松_国资委发声支持万科_20页_1mb

文档总结：多城土拍限价放松，国资委发声支持万科

核心内容

本报告分析了2023年第45周房地产行业的主要政策动态、市场表现及重点城市成交数据，指出当前房地产市场处于调整阶段，但政策支持和市场分化趋势明显。

主要观点

政策端

• 中央政策：央行、住建部、金管局、证监会联合召开房企座谈会，了解资金状况与融资需求。央行副行长张青松强调房地产调整是自然现象，需谨慎防范风险，对市场保持信心。央行行长潘功胜指出，个人住房贷款占房地产相关贷款的80%，市场调整对金融体系影响可控。
• 地方政策：多地放松限购限价政策，如杭州取消土地限价，四区房价不再设限，恢复“价高者得”机制；22个集中供地城市中，16城不再设地价上限；海南降低首付比例，江苏允许法拍房办理公积金贷款等。

市场端

• 商品房成交：2023W45，39城商品房成交面积为237.8万平米，环比下降32.9%，同比下降19.4%；全年累计成交面积同比下降11.1%。一线城市表现相对较好，二线城市和三四线城市成交面积下滑显著。
• 二手房成交：15城二手房成交套数为17499套，环比下降5.2%，同比增长23.4%；全年累计成交套数同比增长31.5%。一线城市和二线城市二手房市场相对活跃，三四线城市则表现平稳。

关键信息

市场表现

• A股房地产板块：2023W45申万房地产指数上涨2.26%，相对沪深300指数收益2.2%；年初至今下跌19.89%，相对沪深300指数收益-12.52%。
• 港股房地产板块：2023W45内房股指数下跌2.10%，相对恒生指数收益0.51%；年初至今下跌41.56%，相对恒生指数收益-28.53%。
• 物业板块：2023W45物业指数下跌1.92%，相对恒生指数收益0.69%；年初至今下跌40.39%，相对恒生指数收益-27.36%。

库存及去化周期

• 2023W45，10城商品房可售面积为6142万平米，环比增长4.15%；库存去化周期为13.3个月，环比增长0.9个月。
• 上海和杭州去化周期相对健康，分别为7.1和0.6个月；弱二线城市福州和三线城市莆田、宝鸡去化周期较高，分别为55.7个月和47.8个月。

土地市场

• 百城土地成交总价同比-20.4%，环比0.7%；年初至今累计同比-13.5%。
• 分城市来看，一线城市、二线城市、三线城市土地成交总价累计同比分别为-22.1%、-16.8%、-4.5%。
• 百城土地成交流拍率11.8%，较上月下降18.4个百分点；10月各线城市溢价率有所提升，分别为5.27%、2.97%、1.86%。

投资建议

• 推荐房企：
  1. 头部房企：招商蛇口、华润置地，具备高能级布局、高去化能力和高利润率。
  2. 行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。
  3. 困境反转类房企：金地集团，融资和拿地恢复正常后有望迎来估值提升。
  4. 永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地，具备稳定现金流和资产质量优化潜力。

风险提示

• 宏观经济走弱：可能影响房地产市场需求。
• 政策反应钝化：政策效果可能滞后，影响市场信心。
• 二手房挂牌量持续提升：可能对房价形成下行压力。
• 房价超预期下跌：可能引发市场进一步调整。

分析师声明

本报告由李枭洋撰写，具备证券投资咨询执业资格，观点独立、客观、公正，不受第三方影响。

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