20230612-首创证券-房地产行业周报_板块估值迎来修复_杭州土拍热度依旧_22页_1mb

报告摘要

杭州土拍热度依旧，房地产板块估值修复

核心内容

2023年第23周（W23），房地产行业整体表现有所回升，板块估值迎来修复。A股房地产指数上涨1.23%，相对沪深300指数收益为1.88%；港股内房股指数上涨4.47%，相对恒生指数收益为2.15%。尽管年初至今A股房地产指数下跌10.96%，港股内房股指数下跌21.65%，但近期市场对政策宽松的预期增强，推动板块估值回升。

主要观点

政策端：中央层面发布住房公积金年度报告，显示2022年公积金贷款发放量同比减少，但地方政策持续放松，如青岛、苏州、南通等地调整首付比例、提取公积金用于首付款、提供购房补贴等，有助于改善市场情绪。
土拍热度：上海和杭州土拍热度依然较高，杭州第五批次集中供地揽金约104.35亿元，平均溢价率11.25%。土拍规则更新，由书面报价改为触顶摇号，提升市场活跃度。
市场表现：重点监测的39城商品房成交面积为311.3万平米，环比下降33.6%，同比下降19%；15城二手房成交套数为17256套，环比下降2.3%，同比增长18.7%。整体市场销售呈现季节性回落趋势。
库存及去化周期：10城商品房可售面积为6070万平米，库存去化周期为12.7个月，环比上升0.5个月。其中，上海和杭州去化周期较健康，分别为4.6和3.1个月，而弱二线城市福州、三线城市莆田和宝鸡去化周期较高。
投资建议：建议关注基本面稳健、资产质量较高的房企，包括招商蛇口、华润置地、滨江集团、华发股份、金地集团、龙湖集团等。核心城市政策宽松可能带动地产股估值修复。
风险提示：宏观经济走弱、政策反应迟滞、二手房挂牌量上升、房价超预期下跌等风险仍需警惕。

关键信息

政策动态

中央政策：2022年住房公积金贷款发放量同比下降，显示市场贷款需求疲软。
地方政策：
- 青岛：非限购区域首套首付比例降至20%，二套降至30%。
- 苏州：公积金余额可提取用于首付款，不影响后续贷款额度。
- 南通通州区：首套或改善性二套购房最高可补贴房款总额的1.5%。
- 上海：第二批集中出让地块起始总价近390亿元，土拍规则改为触顶摇号。
- 杭州：第五批次集中供地揽金约104.35亿元，平均溢价率11.25%。

市场表现

商品房成交：
- 39城周度成交面积为311.3万平米，同比和环比均下降。
- 一线城市成交面积环比增长0.9%，同比34.6%；二线城市成交面积环比下降38.7%，同比-23.2%；三四线城市成交面积环比下降41.3%，同比-48.9%。
二手房成交：
- 15城周度成交套数为17256套，环比下降2.3%，同比增长18.7%。
- 一线城市二手房成交套数环比下降11.1%，同比25.8%；二线城市环比增长1.6%，同比13.6%；三四线城市环比下降6.8%，同比35.9%。