20221024-国盛证券-房地产开发1-9月统计局数据点评_销售复苏迹象不显_土拍市场进一步降温_15页_948kb

房地产开发行业分析总结

核心内容

2022年1-9月，中国房地产开发行业整体呈现疲软态势，投资、拿地、新开工等关键指标持续下滑，但部分领域如竣工和销售在政策支持下有所回暖。

主要观点

• 投资持续低迷：1-9月全国房地产开发投资额为103559亿元，同比减少8.0%；9月单月投资额同比减少12.1%，预计全年累计开发投资额跌幅将继续扩大至12.7%。
• 土拍市场进一步降温：1-9月累计土地成交价款同比减少46.2%，单月同比减少55.4%；土地价格持续上涨，9月累计土地单价达7790元/平，同比增长14.4%。
• 新开工面积持续下滑：1-9月全国累计新开工面积为94767万方，同比减少38.0%，连续14个月为负；9月单月新开工面积同比减少44.4%。
• 竣工面积降幅收窄：1-9月累计竣工面积同比减少19.9%，9月单月竣工面积同比减少6.0%。在“保交楼”政策推动下，竣工情况有所改善。
• 销售呈现弱复苏：9月销售环比增长33.7%，同比减少14.2%；1-9月累计销售金额同比减少26.3%，但“金九银十”成色不足，整体复苏仍偏弱。
• 到位资金疲软：1-9月房企到位资金累计值为114298亿元，同比减少24.5%；各项资金来源中，除利用外资外，其余均同比下滑。

关键信息

投资情况

• 1-9月累计房地产开发投资完成额为103559亿元，同比减少8.0%。
• 9月单月房地产开发投资完成额为12750亿元，环比增长12.4%，同比减少12.1%。
• 分业态来看，住宅投资同比减少7.5%，办公楼投资同比减少9.9%，商业营业用房投资同比减少12.2%。

土拍市场

• 1-9月累计土地成交价款为5024亿元，同比减少46.2%。
• 9月单月土地成交价款为1205亿元，环比增长33.7%，同比减少55.4%。
• 土地价格持续上涨，9月累计土地单价达7790元/平，同比增长14.4%。
• 民企几乎停止拿地，国央企和地方城投主导土拍市场。

新开工情况

• 1-9月累计新开工面积为94767万方，同比减少38.0%。
• 9月单月新开工面积为9705万方，环比增长7.9%，同比减少44.4%。
• 分业态来看，住宅新开工面积同比减少38.7%，办公楼减少36.6%，商业营业用房减少39.6%。

竣工情况

• 1-9月累计竣工面积为40879万方，同比减少19.9%。
• 9月单月竣工面积为4018万方，环比减少16.9%，同比减少6.0%。
• 分业态来看，住宅竣工面积同比减少19.6%，办公楼减少23.5%，商业营业用房减少27.2%。

销售情况

• 1-9月累计商品房销售金额为99380亿元，同比减少26.3%。
• 9月单月商品房销售金额为13510亿元，环比增长33.7%，同比减少14.2%。
• 分业态来看，住宅销售金额同比减少28.6%，办公楼同比持平，商业营业用房同比减少4.2%。
• 销售均价同比下降5.3%，待售面积维持高位，商品房待售面积为54333万方，同比增长8.1%。

资金情况

• 房企到位资金累计值为114298亿元，同比减少24.5%。
• 国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等资金来源均同比下滑，其中定金及预收款和个人按揭贷款降幅较大。

投资建议

• 评级：维持地产开发板块“增持”评级。
• 推荐标的：
  • A股：华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团
  • H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展
  • 物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业

风险提示

• 政策出台速度和执行力度不及预期。
• 基本面继续下行可能引发连锁反应。
• 疫情反复对市场影响超预期。