20220426-安信证券-2022年集中供地跟踪（二）_南京首拍热度不高_国企是绝对主力_7页_476kb

南京2022年首轮土拍总结

核心内容

2022年4月22日，南京完成2022年首轮集中土拍，整体热度不高，流拍率和溢价率均呈现下降趋势。土拍规则进一步放松，但市场反应仍显冷淡，反映出房地产市场持续承压。

主要观点

1. 土拍规则进一步放松

• 参拍门槛下调：保证金比例统一降至20%，取消竞买数量限制。
• 配建要求减少：除秦淮城东地块外，其余地块不再设置配建要求。
• 限价机制调整：多数地块毛坯限价较去年同板块有所上调，但起拍楼面价上涨幅度更大，导致起拍房地比下降。

2. 整体热度不高，板块冷热分化

• 流拍率上升：广义流拍率为30%，较去年第二轮（23.5%）和第三轮（26.2%）进一步上升。
• 溢价率偏低：平均溢价率为4.1%，低于去年第二轮（4.7%）和11城平均水平（4.3%）。
• 板块冷热分化明显：
  • 热门板块：秦淮大校场、雨花小行、雨花软件谷等核心区域地块热度较高，部分地块触顶摇号。
  • 冷门板块：溧水、六合、高淳等地未推地；栖霞迈皋桥、仙林湖09等地块因位置不佳、去化压力大而流拍。

3. 国企拿地恢复，民企参与度持续下降

• 国企主导市场：国企拿地金额达140.5亿元，占比73.5%，较去年第三轮（16.7%）大幅上升。
• 主要国企参与者：万科、中海、大悦城、电建地产、合肥城建等。
• 城投企业拿地减少：城投拿地金额为41.6亿元，占比21.7%，较去年第三轮（66.3%）明显下降。
• 民企参与度低迷：民企拿地金额仅9.7亿元，占比5.1%，较去年第三轮（10.4%）进一步下降，仅南京本地小型房企参与。

关键信息

• 推地数量与成交情况：共推地20宗，成交14宗，流拍6宗，无地块撤销。
• 地块明细：
  • 成交地块：包括雨花小行、秦淮大校场、仙林湖、江宁方山、浦口城南等核心区域地块，部分地块由国企或城投企业底价拿下。
  • 流拍地块：如秦淮城东、雨花人居森林、江北南工大等板块，因位置不佳、去化压力大或配建要求高而流拍。
• 市场背景：南京住宅销售仍未回暖，二手房价格持续下跌，进一步抑制了市场热度。

风险提示

• 信息不全面：部分数据可能未涵盖全部地块或市场动态。
• 调控超预期：房地产政策可能进一步收紧，影响市场表现。

数据来源与研究机构

• 数据来源：南京政府官网、安居客、WIND。
• 研究机构：安信证券研究中心。

总结

南京2022年首轮土拍反映出市场信心不足、销售未回暖及政策调控影响。土拍规则的放松未能有效提振市场热度，流拍率上升，溢价率偏低。核心板块部分地块仍具吸引力，但多数非核心区域地块因位置、去化及配建要求等因素流拍。国企成为拿地主力，民企参与度持续下降，显示市场格局向国企倾斜。整体来看，南京土拍市场仍面临较大不确定性，需关注后续政策变化及市场动态。