20221224-安信证券-青岛土拍零距离（13_22）_四拍热度不高_城投仍为拿地主力_8页_960kb

青岛2022年第四轮土拍总结

核心内容概述

2022年12月20日，青岛完成了本年度第四轮土地拍卖，整体市场表现冷热分化，土拍热度不高。尽管广义流拍率有所改善，但平均溢价率仍处于较低水平，超九成地块以底价成交。城投企业仍是拿地主力，国企拿地意愿增强，而民企拿地比例有所下降。

主要观点

• 土拍规则保持稳定：本轮土拍延续了限马甲、严控购地资金来源等规则，部分地块不允许联合竞买，个别地块不允许单独竞买。保证金比例为100%的地块占比从第三轮的54.5%上升至70.0%。
• 土拍热度依然低迷：本轮共推出40宗地块，成交40宗，成交金额141.7亿元，平均溢价率0.8%，与第三轮持平，仍处低位。超九成地块底价成交，显示市场信心不足。
• 区域冷热分化明显：主城区地块占比下降，黄岛区、城阳区成为主要供地区域，其中崂山区张村河4号、9号地块因地价触顶进入线下竞品质环节，成为本轮焦点。
• 国企拿地意愿增强：国企全口径拿地金额达45.5亿元，占32.1%，较第三轮提升11.6个百分点。海信地产、山东港口、青岛轨交等主流国企积极参与。
• 城投企业仍是主力：尽管国企拿地比例上升，城投企业拿地金额占比下降至56.1%，但仍为拿地主力，其中海控集团以19亿元拿地金额位居首位。
• 民企参与度下降：民企全口径拿地金额46.9亿元，占33.1%，较第三轮下降5.8个百分点。以当地小型民企为主，未见主流民企参与。

关键信息

土拍数据概览

• 总推地数量：40宗
• 总成交数量：40宗
• 总成交金额：141.7亿元
• 平均溢价率：0.8%
• 广义流拍率：较第三轮的9.1%有所改善，但仍处于13城最低水平
• 平均溢价率对比：低于13城平均水平2.1%

区域供地分布

• 主城区：共推地4宗，占比10.0%
• 黄岛区：供地20宗，为最大供地区域
• 城阳区：供地12宗
• 即墨区：供地2宗
• 崂山区：供地2宗

地块特点

• 热门地块：崂山区张村河4号、9号地块地价触顶后进入线下竞品质环节
• 冷门地块：李沧区惠水路地块低溢价成交，其他多数地块底价成交
• 主城区表现：李沧区、市北区、市南区为主城区，但供地数量明显减少

拿地企业分析

• 国企拿地：
  • 华润置地：14.1亿元
  • 海信地产：18.0亿元
  • 山东港口：6.8亿元
  • 青岛轨交、蓝谷投发等均有参与
• 城投企业：
  • 海控集团：19.0亿元（拿地金额最大）
  • 城阳开投、城发集团、红投控股集团、城阳市政分别拿地12.0亿、11.8亿、9.5亿、6.8亿
• 民企参与：
  • 新通泰工程与海控集团联合体：13.7亿元
  • 锦麟置业、天一人和东胜置业、青州吉盛置业分别拿地5.8亿、4.4亿、4.0亿
  • 城建泰都置业、瑞源房产等参与，但未见主流民企

风险提示

• 信息不完整：报告可能存在信息搜集不全面的风险
• 政策调控超预期：房地产调控政策可能对市场产生进一步影响

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