20220512-安信证券-苏州土拍零距离（5_22）_首拍热度一般_国企成拿地主力_7页_413kb

苏州2022年首轮土拍总结

核心内容

2022年5月10日，苏州完成本年度首轮土拍，共推出15宗地块，全部成交，无流拍或撤销地块。整体热度一般，板块间冷热分化明显，国企成为拿地主力，主流民企未参与。

主要观点

• 土拍规则调整：本轮土拍在拿地前、中、后均作出适度放松，包括下调保证金比例至20%，延长土地金支付期限至6个月，缓解房企资金压力。
• 整体热度较低：平均溢价率为2.2%，低于去年第一轮的5.8%，高于去年二三轮的不足1%。底价成交率达73.3%，多数地块未引发激烈竞争。
• 板块冷热分化：热门地块如园区湖东、高新狮山等地块竞争激烈，溢价率分别为15.0%和12.5%。但仍有11宗地块底价成交，区位相对一般，房企参拍态度谨慎。
• 国企主导市场：国企全口径拿地金额达153.9亿元，占比提升至65.9%，远高于去年第三轮的25%。招商蛇口、大悦城、中国铁建等主流国企积极参与热门地块竞拍。
• 城投角色减弱：城投拿地金额为79.8亿元，占比降至34.1%，较去年第三轮下降明显，但仍高于去年第二轮的22.5%。
• 房地产市场低迷：2022年以来苏州住宅销售增速持续为负，影响房企拿地积极性，导致整体热度一般。

关键信息

土拍规则调整

• 拿地前：限马甲、严控购地资金来源等条件基本不变，保证金比例由30%下调至20%。
• 拿地中：地块溢价率限制和达到限价后的竞拍规则保持不变，溢价率达15%上限后转为一次性书面报价。
• 拿地后：姑苏、高新区部分地块土地金缴纳期限由3个月延长至6个月，签订土地出让合同时支付50%，剩余50%半年内付清。

土拍结果

• 总成交金额：233.8亿元
• 平均溢价率：2.2%
• 底价成交率：73.3%
• 热门地块：
  • 园区湖东地块：招商蛇口以36.2亿元触顶成交
  • 高新区狮山地块：大悦城以10.5亿元、12.5%溢价率成交
  • 园区斜塘地块：中国铁建以19.7亿元、3.1%溢价率成交
• 冷门地块：11宗地块底价成交，主要位于轨交附近、配套较成熟但区位一般的区域。

地块分布

• 苏州工业园区：2宗地块，其中1宗溢价成交，1宗底价成交
• 高新区：4宗地块，其中1宗溢价成交，3宗底价成交
• 姑苏区：1宗地块，底价成交
• 吴江区：2宗地块，均底价成交
• 吴中区：3宗地块，均底价成交
• 相城区：2宗地块，均底价成交

市场背景

• 苏州2022年集中供地次数增至4次，本轮推地数量较去年三轮小幅下降
• 横向对比18城首轮土拍，苏州平均溢价率明显低于平均水平（4.3%）
• 2022年以来苏州住宅销售增速持续为负，市场整体低迷

风险提示

• 信息搜集不全面：可能存在未披露的地块信息或市场动态
• 房地产调控超预期：政策变化可能对市场热度和房企行为产生较大影响

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