20221231-安信证券-长沙土拍零距离（16／22）_四拍热度不高_国企为拿地主力_7页_644kb

长沙2022年第四轮土拍总结

核心内容

2022年12月30日，长沙完成第四轮土拍，共推出13宗地块，成交金额78.4亿元，平均溢价率1.5%，整体热度不高，底价成交占比超八成。土拍规则基本延续前几轮，但部分地块溢价率限制有所下调，且房价限制进一步放松，利润空间提升。国企成为拿地主力，民企参与度较低。

主要观点

土拍规则与政策

• 拿地前：继续执行限马甲、严控购地资金来源要求，所有地块均可联合竞买，保证金比例仍为20%。
• 拿地中：雨花区会展地块溢价率限制下调至13%，其余地块仍为15%。地价触顶后，除岳麓区2宗地和雨花区1宗地采用摇号方式外，其余10宗地块采用“竞自持租赁住房+摇号”方式。
• 拿地后：仅4宗地设置毛坯最高销售均价，其余9宗地块根据开发品质和楼市政策进行价格监制，利润空间有所提升。

土拍热度与成交情况

• 整体热度：本轮土拍广义流拍率有所改善，但平均溢价率仍处于较低水平，超八成地块底价成交。
• 横向对比：在16个城市中，长沙广义流拍率最低，平均溢价率低于平均水平2.6%。
• 区位分布：主城五区共供地6宗（占比46.2%），望城区供地7宗。其中岳麓区2宗溢价成交，其余11宗底价成交，多数位于望城区，地理位置较偏，配套一般。

拿地主体分析

• 国企主导：国企全口径拿地金额达44.2亿元，占比56.3%，较第三轮提升明显。主要国企包括保利发展（13.5亿元）、中建信和与中建五局联合体（18.9亿元）、天心城发集团（8.0亿元）、长沙房产集团（3.8亿元）。
• 民企参与度低：民企全口径拿地金额10.0亿元，占比12.8%，较第三轮下降。本地民营房企如郴州鑫宇地产、自贸试验区运发地产、金蛰地产分别拿地4.4亿元、4.1亿元、1.5亿元，未见主流民企参与。
• 城投占比下降：城投拿地金额24.2亿元，占比30.9%，较第三轮下降。望城城投、望城水利分别拿地15.6亿元、8.7亿元。

关键信息

• 土拍总量：共推出13宗地块，成交13宗，无流拍或撤销。
• 溢价率：平均溢价率1.5%，其中岳麓区2宗溢价成交，其余均底价成交。
• 拿地金额分布：
  • 国企：44.2亿元（56.3%）
  • 民企：10.0亿元（12.8%）
  • 城投：24.2亿元（30.9%）
• 主要地块信息：
  • 岳麓区078号：溢价成交，楼面价6389.3元/方，拿地企业郴州鑫宇地产
  • 岳麓区080号：溢价成交，楼面价7970.6元/方，拿地企业保利发展
  • 望城区多宗地块：底价成交，主要由望城城投、望城水利及金蛰地产等拿地。

风险提示

• 信息搜集不全面
• 房地产调控政策可能出现超预期变化，影响市场走势

图表目录

• 图1：长沙2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）
• 图2：广义流拍率有所改善，平均溢价率延续较低水平（%）
• 图3：长沙广义流拍率为16城最低水平（%）
• 图4：长沙平均溢价率低于16城平均水平（%）
• 图5：国企为拿地主力，民企拿地意愿较低（%）

分析师声明

本报告由池光胜、高文君分析师撰写，具有证券投资咨询执业资格，信息来源合法合规，研究方法专业审慎，观点独立公正。

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