20220510-安信证券-2022年集中供地跟踪（五）_杭州首拍热度较高_主流房企积极拿地_8页_590kb

杭州2022年首轮土拍总结

核心内容

2022年4月25日，杭州完成2022年首轮集中土拍，共推出58宗地块，成交57宗，流拍1宗，流拍率1.7%，成交金额达341.1亿元，平均溢价率4.9%。整体来看，土拍热度较高，虽较去年第三轮有所减弱，但因推地数量增加，仍处于较优水平。

主要观点

1. 土拍规则进一步放松

• 取消预付保证金制度：拿地前取消了5000万预付保证金要求，统一为20%保证金比例。
• 降低配建要求：配建地块占比由去年第三轮的超60%降至约13%，提高了地块利润空间。
• 调整竞拍规则：地价触顶后改为“一次性书面报价+摇号”机制，次高报价者得，若报价一致则摇号决定。
• 流拍地块重新出让：对流拍地块通过下调起拍价、取消配建、上调销售限价等方式重新出让，如西湖区2宗地取消保障房配建，起拍楼面价下调13%-14.8%，销售限价上调。

2. 土拍热度较高，核心地段竞争激烈

• 推地数量显著增加：本轮推地58宗，较去年第二轮、第三轮增加，接近去年第一轮水平。
• 流拍率较低：流拍率仅1.7%，低于16城平均水平13.5%，显示市场活跃度较高。
• 溢价率维持高位：平均溢价率为4.9%，高于16城平均水平4.5%，仍属较好水平。
• 区位冷热分化明显：
  • 主城区：推地11宗，占比19%，较去年第三轮的55.9%大幅下降，但仍有部分地块竞争激烈，如上城区、西湖区等地块。
  • 非主城区：萧山区、余杭区、临平区等推地较多，其中萧山奥体、余杭良渚新城等核心地块竞争激烈，23宗地触发“一次性报价”。
  • 冷门区域：富阳、临安等区位较偏地块以底价成交为主，临平新城1宗地因位置偏、起拍价高而流拍。

3. 主流房企积极拿地，部分民企热情较高

• 民企参与度上升：民营房企拿地金额达380.3亿元，占比46.3%，较去年第三轮提升，但低于去年第一轮的79.5%。
  • 滨江集团：拿地11宗，金额184.1亿元，为本轮拿地金额最高的房企。
  • 其他民企：龙湖集团、众安集团、德信地产等均有拿地。
• 国企积极参与：国企拿地金额376.2亿元，占比45.8%，较去年第三轮小幅提升。
  • 绿城中国：深耕杭州，拿地7宗，金额146.4亿元。
  • 建发、万科、越秀、大悦城：均有拿地，金额分别为81.2亿、58.2亿、20.1亿、15.1亿。
• 城投拿地占比下降：城投拿地金额仅151.8亿元，占比18.5%，较去年第三轮的26.4%有所下降，但与去年第二轮基本持平。

关键信息

• 参与企业：包括滨江集团、龙湖集团、绿城中国、建发、万科、越秀、大悦城、众安集团、德信地产等。
• 热门地块：集中在主城区住宅地块和萧山奥体、余杭良渚新城、临平未来总部社区等非主城区核心地段。
• 冷门地块：富阳、临安等区位偏的地块多以底价成交，临平新城1宗地因起拍价高而流拍。
• 溢价率与流拍率：平均溢价率4.9%，流拍率1.7%，均优于16城平均水平。

风险提示

• 信息不全面：可能存在未涵盖的地块或数据。
• 房地产调控超预期：政策变动可能影响市场热度与房企拿地行为。

图表目录

• 图1：杭州2022年首轮土拍基本情况
• 图2：较去年第三轮，流拍率微增、平均溢价率小幅下降，但仍处于较优水平
• 图3：杭州广义流拍率处16城较低水平
• 图4：杭州平均溢价率处16城较高水平
• 图5：民企、国企拿地金额占比均较去年第三轮上升

数据表

• 表1：杭州本轮土拍实行“一次性书面报价”
• 表2：杭州2022年首轮土拍明细（单位：万元/平方米）

分析师声明

本报告由池光胜、高文君撰写，安信证券研究中心发布，信息来源合法合规，研究方法专业审慎，观点独立公正，分析结论具有合理依据。

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