20220526-安信证券-固定收益主题报告_福州土拍零距离（14_22）_首拍凉意依旧_城投仍是拿地主力_7页_421kb

福州土拍零距离（14/22）总结

核心内容

2022年3月17日，福州完成2022年首轮土拍，共推出20宗地块，较去年第三轮的37宗明显减少。整体市场表现较为冷淡，流拍率和溢价率均处于较高水平，显示出市场观望情绪浓厚。

主要观点

土拍规则基本不变，起拍房地比上调

• 拿地前：延续限马甲、严控购地资金来源的要求，多数地块保证金比例为20%，个别地块为30%。
• 拿地中：商服地块未设限价，涉宅类地块最高溢价率为15%。地价触顶后，晋安区福新东路地块要求竞土地金首期支付比例，若达100%则转为摇号，其余地块直接摇号。
• 拿地后：住宅销售限价普遍上调，起拍楼面价由去年第三轮的2.1升至本轮的2.3。对于流拍或取消出让的地块，福州通过下调起拍价重新出让，如仓山区建新南路地块起拍楼面价下调9.3%，销售指导价下调7.8%。

土拍凉意依旧，流拍率较高

• 本轮土拍流拍1宗，流拍率为6.7%，取消出让5宗，广义流拍率为30%，较去年二三轮略有下降，但仍处于高位。
• 成交14宗，成交金额82.1亿元，平均溢价率4%，较去年第三轮的6.2%进一步下降，超六成地块底价成交。
• 在18个城市中，福州广义流拍率明显较高，平均溢价率低于18城平均水平4.3%。

民企拿地意愿持续减弱，城投仍是拿地主力

• 国企拿地金额占比38.6%，较去年第三轮的15.2%明显提升，但仍低于去年前两轮的40%以上。建发股份以29.7亿元成为拿地金额最大的房企，保利发展和厦门银行也有参与。
• 民企拿地金额仅3.8亿元，占比4.6%，明显低于去年三轮的53.6%、35.7%、34.8%。以当地小型民营房企为主，主流民企参与度较低。
• 城投平台全口径拿地金额46.7亿元，占比56.8%，较去年第三轮的52.3%进一步上升，仍是拿地主力军。

关键信息

• 地块分布：本轮土拍地块仍集中于主城四区，占比超八成，高于去年二三轮的不到七成，但地块质量相对一般。
• 热门地块：晋安区2宗地触顶摇号，鼓楼区1宗商服地块、仓山区1宗地高溢价成交，长乐区滨海新城地块因近地铁以0.4%低溢价成交。
• 冷门地块：共有9宗地底价成交，其中8宗位于主城区，部分配套一般、距离地铁较远；马尾区1宗地也底价成交。
• 流拍与取消出让地块：共有6宗地流拍或取消出让，其中5宗位于主城区，晋安区2宗地因销售指导价高、起拍房地比不足2，导致去化与盈利压力大，无人报名取消出让。

风险提示

• 信息搜集不全面
• 房地产调控政策超预期

图表目录（摘要）

• 图1：福州2022年首轮土拍基本情况（宗，亿）
• 图2：福州广义流拍率仍较高，溢价率进一步下降
• 图3：福州广义流拍率处18城较高水平
• 图4：福州平均溢价率低于18城平均水平
• 图5：国企拿地意愿提升，城投仍是拿地主力军

数据摘要

• 总推地数量：20宗
• 流拍数量：1宗
• 取消出让数量：5宗
• 成交数量：14宗
• 成交金额：82.1亿元
• 平均溢价率：4%
• 国企拿地金额：31.7亿元，占比38.6%
• 民企拿地金额：3.8亿元，占比4.6%
• 城投拿地金额：46.7亿元，占比56.8%

总结

福州2022年首轮土拍整体表现冷淡，流拍率和溢价率均处于较高水平，市场观望情绪浓厚。土拍规则基本保持不变，起拍房地比上调，带动起拍楼面价上升。国企拿地意愿增强，建发股份、保利发展、厦门银行等积极参与，而民企参与度持续下降。城投平台仍是拿地主力，福州新发、福州城建等平台表现活跃。部分地块因销售指导价高、配套不足等原因导致流拍或取消出让，显示出市场对高利润地块的谨慎态度。