20220507-安信证券-2022年集中供地跟踪（三）_广州首拍热度不高_城投为拿地主力军_8页_779kb

广州2022年首轮土拍总结

核心内容概述

2022年5月5日，广州完成2022年首轮土拍，整体市场表现较为冷清，底价成交成为主流。本次土拍在规则、热度、参与主体等方面呈现出显著特征，反映出当前房地产市场面临的挑战与调整。

主要观点与关键信息

1. 土拍规则变化

• 拿地前规则仍较严格：保证金比例、限马甲、购地资金来源控制等规则保持不变，部分地块配建要求高，如白云广海地块配建比例达26.2%，海珠石榴岗地块配建比例为20%，且部分地块需与政府签订履约监管协议，提出高要求的产值和税收指标。
• 拿地中规则有所放松：部分地块取消竞自持环节，地价触顶后直接摇号，缓解了房企的资金压力。
• 拿地后规则进一步优化：部分地块延长土地金支付期限，黄埔地块取消首套房销售限制，提升企业拿地灵活性。

2. 土拍热度与成交情况

• 整体热度偏低：本轮土拍共推出18宗地块，成交17宗，流拍1宗，成交金额为341.4亿元，平均溢价率1.5%，底价成交率达88.2%。
• 核心板块热度不高：11宗地块位于中心六区，占比61.1%，但除白云空港03地块溢价率达10%外，其余均以底价成交，荔湾陆居路地块流拍。
• 横向对比表现一般：在15个完成首轮土拍的城市中，广州平均溢价率低于平均水平4.7%。

3. 参与主体变化

• 城投成为拿地主力军：本轮土拍中城投拿地金额达229.7亿元，占比67.3%，较去年三轮持续上升，房企参与意愿减弱。
• 国企参与度下降：国企拿地金额为92.9亿元，占比27.2%，较去年前两轮的75%以上显著下降。
• 民企参与度维持低位：民企拿地金额仅为18.8亿元，占比5.5%，基本与第二轮持平，仅兰园控股和大华集团有参与。

土拍地块信息汇总

风险提示

• 信息搜集不全面，可能存在遗漏。
• 房地产调控政策可能超预期，对市场产生更大影响。

总结

广州2022年首轮土拍整体表现冷清，市场热度未明显回升。规则方面，拿地前仍较为严格，拿地中、拿地后有所放松，有助于缓解房企资金压力。城投成为拿地主力军，占比达67.3%，而国企和民企参与度持续下降，反映出当前房企拿地意愿减弱。核心板块地块虽位置优越，但受制于高起拍价和配建要求，多数以底价成交，仅有少数地块出现溢价。整体来看，广州房地产市场仍面临较大压力，未来需关注政策变化及市场回暖情况。