20221217-安信证券-广州土拍零距离（10_22）_四拍热度不高_国企仍为拿地主力_7页_856kb

广州2022年四轮土拍总结

核心内容

2022年12月15日，广州完成第四轮土拍，共推出6宗地块，最终成交5宗，流拍1宗，整体土拍热度不高，成交金额为191.2亿元，平均溢价率仅为0.04%。国企仍是拿地主力，民企在合作拿地模式下拿地金额占比有所提升。

主要观点

1. 土拍规则基本稳定，安置房用地规则调整

• 拿地前规则：延续“限马甲”和“严控购地资金来源”要求，保证金比例仍为20%。
• 拿地中规则：大部分地块溢价率限制为15%，天河区1宗地为12%；安置房用地采用“竞安置房回购价格+摇号”的方式，最高限价为挂牌起始价。
• 拿地后规则：基本保持不变。

2. 土拍热度不高，以底价成交为主

• 供地数量：四轮土拍共推地6宗，较前三轮分别减少18宗、14宗、20宗。
• 流拍情况：广义流拍率为16.7%，较第三轮的25.0%有所改善，但仍为10城中最高。
• 溢价率：平均溢价率0.04%，低于第二、三轮的2.7%、1.2%，仍处较低水平。
• 地块分布：中心六区共供地5宗，占83.3%，外围五区仅番禺区供地1宗。

3. 成交地块特征

• 天河区：AT0507033地块溢价成交，楼面价45914.7元/平方米，由保利发展竞得。
• 白云区：龙归街地块底价成交，楼面价6518.8元/平方米，由中建国际投资竞得。
• 海珠区：滨江西路地块底价成交，楼面价42129.6元/平方米，由越秀集团竞得。
• 黄埔区：CPPQ-A5-1地块底价成交，楼面价17286.6元/平方米，由知识城集团与方圆地产联合竞得。
• 番禺区：南村镇地块底价成交，楼面价14835.6元/平方米，由越秀集团竞得。
• 流拍地块：天河区AT0208111地块，虽紧邻第二轮土拍中摇号成交的燕塘地块，但因市场低迷仍意外流拍。

关键信息

• 国企拿地金额：153.3亿元，占比80.2%，较第三轮提升。
• 民企拿地金额：37.9亿元，占比19.8%，在“民企+城投”合作模式下有所提升。
• 主要拿地企业：保利发展、越秀集团、中建国际投资、知识城集团与方圆地产。
• 风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。

图表目录

• 图1：广州2022年四轮土拍基本情况（宗，亿）
• 图2：平均溢价率、广义流拍率均下降（%）
• 图3：广州广义流拍率为10城最高水平（%）
• 图4：广州平均溢价率为10城最低水平（%）
• 图5：国企仍为拿地主力，合作拿地下民企拿地占比有所提升（%）

表格目录

• 表1：拿地前、拿地后规则基本不变，调整安置房用地竞拍规则
• 表2：广州2022年四轮土拍明细（元/方，万元）

总结

广州本轮土拍在规则上保持稳定，但市场热度依然低迷，主要表现为底价成交为主，平均溢价率和流拍率均处于较低水平。安置房用地的竞拍规则调整，增加了政府对土地市场的调控力度。国企依然是主要的拿地力量，但民企在合作模式下拿地金额占比有所上升，显示市场结构正在发生变化。整体来看，房地产市场仍面临较大压力，房企参与意愿较低，政策调控对市场影响显著。