20221126-安信证券-深圳土拍零距离_四拍热度一般_国企参与度有所提升_6页_752kb

深圳2022年第四轮土拍总结

核心内容概述

2022年11月25日，深圳完成第四轮土拍，共推出7宗地块，其中1宗流拍，6宗成交，总成交金额为97.3亿元。本轮土拍在规则、市场热度、企业参与等方面呈现出一定的变化和特点。

主要观点与关键信息

1. 竞拍规则调整

• 规则变化：将“限自持竞自持”调整为“限安居竞安居”，强调安居型商品房的建设比例。
• 拿地前规则：延续“限马甲”、严格控制购地资金来源、同一企业最多竞得3宗地等限制。
• 拿地中规则：
  • 2宗纯安居型商品房及1宗超70%安居型商品房采用“双限单竞”规则（限地价、限房价，地价触顶后摇号）。
  • 其余4宗采用“三限两竞”规则（限地价、限房价、限安居型商品房建面，地价触顶后竞安居型商品房建面，达到上限后摇号）。
• 拿地后要求：所有地块需在签订《成交确认书》次日起5个工作日内一次性付清成交地价款。

2. 土拍热度与市场表现

• 流拍率高：广义流拍率为14.3%，高于今年第二轮以来的平均水平（10%以上）。
• 溢价率改善：平均溢价率为7.6%，较第三轮的5.0%有所提升，但整体热度仍偏弱。
• 区域分化明显：
  • 都市核心区（如龙华区民治地块）竞争激烈，地价触顶后进入竞安居房建面或摇号环节。
  • 龙岗区龙岗地块因地理位置偏僻、去化压力大而流拍。
  • 光明区凤凰地块小幅溢价成交，深汕合作区舵门镇地块底价成交。

3. 企业参与情况

• 国企主导：国企全口径拿地金额为50.2亿元，占比51.6%，较第三轮上升8.4个百分点。
  • 中海地产、华润置地、华侨城分别以31.9亿、15.9亿、2.4亿拿地。
  • 深铁集团、人才安居分别以39.6亿、1.5亿拿地。
• 民企参与度低：民企全口径拿地金额为6.0亿元，占比6.2%，虽较前三轮有所上升，但整体仍处于较低水平，仅江苏亚伦参与拿地。

4. 横向对比

• 流拍率与溢价率：深圳本轮流拍率高于无锡、苏州、南京、深圳四城平均流拍率6.1%，溢价率高于平均溢价率1.9%。
• 市场趋势：反映当前深圳房地产市场整体偏冷，但部分优质地块仍受关注。

风险提示

• 信息不全面：部分数据可能存在遗漏或未及时更新。
• 调控政策超预期：房地产市场仍受政策调控影响，未来政策变化可能对市场产生较大影响。

总结

深圳第四轮土拍在规则上更加强调安居型商品房的建设比例，市场热度一般，流拍率维持高位，但平均溢价率有所改善。国企成为拿地主力，拿地金额占比提升，而民企参与意愿仍较低。区域间冷热分化明显，部分优质地块竞争激烈，而偏远区域地块则面临较大去化压力。整体来看，深圳土拍市场在政策调控背景下趋于理性，未来需关注政策动向及市场供需变化。