20220905-安信证券-固定收益主题报告_22城土拍零距离_二拍热度一般_国企仍是拿地主力_9页_646kb

2022年二轮土拍情况总结

核心内容

2022年9月5日，截至9月4日，除沈阳、长春、郑州外，22城已有19城完成二轮集中供地。整体来看，二轮土拍热度一般，城市间冷热分化明显，国企成为拿地主力，而主流民企参与度持续下降。此外，部分城市调整了拿地后规则，以提高地块利润空间。

主要观点

• 拿地规则变化较小：多数城市延续了拿地前和拿地中规则，仅部分城市对拿地后规则进行了调整，如延长土地金付款周期、放松配建和限价要求等。
• 土拍热度一般：二轮土拍广义流拍率从首轮的15.3%降至7.6%，但平均溢价率小幅下降至3.1%，底价成交率上升至64.5%，整体热度偏弱。
• 国企拿地意愿上升：国企（剔除城投）拿地金额占比达60.4%，高于去年首轮水平，成为二轮土拍的主要力量。
• 民企参与度下降：民企拿地金额占比从22.3%降至18.5%，部分城市如杭州、无锡主要由民企支撑，但整体趋势仍偏弱。

关键信息

拿地规则

• 拿地前：多数城市延续限马甲和严控购地资金来源，保证金比例控制在20%左右，部分城市允许使用银行保函代替保证金。
• 拿地中：多地采用摇号方式，部分城市如深圳、广州采用竞自持+摇号方式，但广州竞自持地块占比大幅下降至7.1%。
• 拿地后：部分城市如广州、济南、苏州、北京延长土地金付款周期，南京、青岛、合肥、厦门放松配建要求，南京、成都、福州放松限价要求，宁波调整装标限制。

土拍热度

• 流拍率：19城二轮土拍广义流拍率为7.6%，较首轮下降，但仍高于去年首轮。
• 溢价率：平均溢价率为3.1%，较首轮下降，处于较低水平。
• 城市冷热分化：杭州、成都、南京、合肥推地数量较多，而广州、武汉、合肥、天津、北京、长沙广义流拍率较高，深圳平均溢价率最高，达10.4%。

国企与民企参与情况

• 国企拿地：全口径拿地金额合计3227.3亿，占比60.4%，其中深圳、北京、广州等地国企拿地意愿较强，超九成地块被国企拍得。
• 民企拿地：全口径拿地金额为988.7亿，占比18.5%，其中滨江、龙湖参与度相对较高，分别拿地224.5亿、74.9亿。

主流房企表现

• 大型国企：保利、华润、招商蛇口、越秀等大型国企积极拿地，其中保利、华润、招商蛇口、越秀拿地金额分别为402.5亿、394.3亿、381.3亿、304.4亿。
• 民企参与：滨江、龙湖等民企参与度较高，但整体参与意愿较弱，其中滨江拿地金额达224.5亿，龙湖拿地74.9亿，旭辉集团拿地5.6亿。

风险提示

• 信息不全面：报告可能未涵盖所有相关数据。
• 房地产调控超预期：政策变化可能对土拍市场产生影响。

图表目录

• 图1：2022年二轮土拍规则变化
• 图2：2022年二轮土拍供地基本情况（宗，亿）
• 图3：本轮土拍流拍率有所改善，但溢价率下降
• 图4：2022年19城二轮土拍基本情况（宗，%）
• 图5：国企拿地意愿持续改善，民企参与度持续减弱
• 图6：2022年19城二轮土拍拿地企业性质分布
• 图7：主流房企2022年二轮土拍拿地分布（亿）