20210915-群益证券-2021年1-8月房地产开发与销售数据点评_房地产销售增速大幅下降_行业明显降温_2页_428kb

2021年1-8月房地产开发与销售数据总结

核心内容概述

2021年1-8月，中国房地产市场整体呈现明显降温趋势，销售和投资增速放缓，部分城市出台政策进一步抑制市场过热，房企资金链压力加剧，行业兼并整合预期增强。尽管部分指标仍保持正增长，但增速放缓表明市场进入调整阶段。

主要观点

• 销售市场明显降温：

  • 8月全国房地产销售面积为1.25亿平方米，同比（YOY）下降15.6%；销售金额为12617亿元，YOY下降18.7%。
  • 销售面积和金额同比跌幅较7月分别扩大7.1pct和11.6pct，表明市场热度持续下降。
  • 8月销售均价为1万元/平方米，环比（MOM）下降3.1%，同比（YOY）下降3.7%。
  • 1-8月累计销售面积为11.4亿平方米，YOY增长15.9%；累计销售金额为119047亿元，YOY增长22.8%。
  • 累计销售均价为1.04万元/平方米，YOY增长5.9%。
  • 70大中城市新房房价上涨城市数量为46个，环比减少5个；下跌城市为20个，环比增加4个。
  • 二手房房价上涨城市为27个，环比减少14个；下跌城市为34个，环比增加8个。

• 房地产投资增速放缓：

  • 8月房地产投资金额为1.31万亿元，YOY增长0.27%，同比增速较7月下降1.1pct。
  • 1-8月累计投资金额为9.8万亿元，YOY增长10.9%。
  • 投资增速呈现前高后低的走势，全年累计值预计同比持平。

• 房企资金链紧张：

  • 8月房企到位资金为1.54万亿元，YOY下降6.5%。
  • 其中定金和预收款5599亿元，YOY下降6.8%；个人按揭贷款2537亿元，YOY下降8%。
  • 自筹资金5240亿元，YOY下降0.72%；国内贷款1516亿元，YOY下降19.6%。
  • 销售下滑导致房企资金趋紧，部分企业信用风险暴露，购房者信心下降。

• 土地市场趋于理性：

  • 8月土地购置面积为0.197亿平方米，MOM增长13%，YOY下降14%。
  • 土地成交价款为1526亿元，MOM增长16%，YOY下降10.6%。
  • 1-8月累计土地购置面积为1.07亿平方米，YOY下降10.2%；累计土地成交价款为6647亿元，YOY下降6.2%。
  • 二轮集中供地规则的修改压低了土地溢价率，引导土地市场理性发展。

• 新开工与竣工情况：

  • 8月新开工面积为1.66亿平方米，YOY下降16.8%。
  • 1-8月累计新开工面积为13.6亿平方米，YOY下降3.2%。
  • 开工强度持续下降，主要受前期土地购置减少影响。
  • 8月竣工面积为0.49亿平方米，YOY增长28%；1-8月累计竣工面积为4.7亿平方米，YOY增长26%。
  • 预计未来竣工增速将保持较快增长。

关键信息

行业展望

• 市场调整持续：房地产市场在政策调控和融资收紧的背景下，整体呈现降温态势，部分城市甚至出台新房价格限跌政策。
• 行业整合加速：信用风险暴露的房企可能面临更大的经营压力，行业兼并整合趋势或将进一步加强。
• 龙头房企优势凸显：资金实力和精细化管理能力强的龙头企业，如万科A（000002.SZ）、保利地产（600048.SH），有望在行业调整中提升市占率。
• 投资与销售增速前高后低：全年销售和投资增速预计呈现“前高后低”的走势，全年累计值可能与去年同期持平。
• 竣工增速保持高位：随着前期项目逐步交付，竣工面积增速预计维持在较高水平。