20181216-安信证券-房地产_土地成交量跌价升_政策限制边际趋松_10页_1mb

报告摘要

本报告为2018年12月16日发布的房地产行业证券研究报告，主要分析了当前房地产市场的表现、成交数据、土地市场动态及政策变化，并提出了相应的投资建议和风险提示。

行业动态：
- 申万一级房地产行业周换手率3.30%，较上周下降6.63%，处于各行业交投活跃度的中下位置。
- 周收益率为+0.67%，较上周提升1.04个百分点，上周家电、建筑装饰、食品饮料及地产板块领涨，其余板块回调。
- 当前股票组合包括万科A、保利地产、招商蛇口。
行业数据：
- 2018年1-11月份全国房地产开发投资11万亿元，同比增长9.7%。
- 销售金额12.95万亿元，同比增长12.1%，增速回落0.4个百分点。
- 销售面积14.86亿方，同比增长1.4%，增速回落0.8个百分点。

土地供应与成交：
- 100大中城市供应规划建筑面积2267.46万平米，累计同比+16.34%，相对过去四周变化-52.54%。
- 一线城市：供应规划建筑面积累计同比-11.92%，相对过去四周变化-46.84%。
- 二线城市：供应规划建筑面积累计同比+11.31%，相对过去四周变化-40.28%。
- 三线城市：供应规划建筑面积累计同比+23.53%，相对过去四周变化-59.99%。
- 挂牌均价2215元/平米，同比+12.21%，环比-13.17%。
  - 一线城市：挂牌均价6224元/平米，同比-34.06%，环比-21.07%。
  - 二线城市：挂牌均价3066元/平米，同比-1.22%，环比-19.84%。
  - 三线城市：挂牌均价1137元/平米，同比-18.96%，环比-23.23%。
- 成交总建面2000.24万平米，累计同比+3.90%，相对过去四周变化-8.26%。
- 成交总价706.60亿元，累计同比-4.08%，相对过去四周变化+13.68%。
- 成交楼面价3683元/平米，同比+15.64%，环比+7.03%。
  - 一线城市：成交楼面价同比-40.48%，环比-63.21%。
  - 二线城市：成交楼面价同比+4.56%，环比+16.67%。
  - 三线城市：成交楼面价同比-25.34%，环比+9.89%。
土地溢价率：100大中城市土地溢价率为7.64%，其中一线城市2.77%，二线城市19.3%，三线城市5.27%。

行业周期判断：当前地产行业与2011年末2012年初类似，但政策松绑为适度调整，非全面松开。
投资逻辑：行业在土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用。
重点推荐：
- 一线龙头房企：万科A、保利地产、招商蛇口（目标价分别为30.00元、15.00元、25.30元，评级买入-A）。
- 险资积极入股企业：华夏幸福、金地集团。
- 高分红稳定增长企业：荣盛发展。
- 成长型企业：新城控股、中南建设、旭辉控股（H股）、融创中国（H股）。
- 园区类企业：张江高科（具备开发+运营双重优势）。
- 物业服务企业：南都物业、碧桂园服务（H股）。

收益评级：
- 领大盘：未来6个月投资收益率领先沪深300指数10%以上。
- 同步大盘：未来6个月投资收益率与沪深300指数变动幅度在-10%至10%之间。
- 落后大盘：未来6个月投资收益率落后沪深300指数10%以上。
风险评级：
- A：正常风险，未来6个月投资收益率波动小于等于沪深300指数波动。
- B：较高风险，未来6个月投资收益率波动大于沪深300指数波动。