房地产行业动态分析：一二手房环比续升、土地成交量跌价涨-20181021-安信证券-10页-1mb

房地产行业分析报告总结

核心内容

本报告分析了2018年10月房地产行业的市场动态、成交情况、土地市场表现以及政策变化，为投资者提供市场跟踪与投资建议。

主要观点

• 市场表现：房地产行业周换手率3.17，较上周收缩0.03%，但周收益率-2.74%，较上周提升7.57个百分点，整体表现处于中等偏上水平。
• 销售趋势：9月房地产销售数据表现失色，但一线城市的销售回升明显，三四线城市降温持续。预计四季度一线销售将继续修复，而三四线销售降温趋势可能延续。
• 一手房成交：全国41城一手房成交面积环比上升12.41%，其中一线城市成交面积环比增长23.54%，二线城市增长20.69%，三线城市则环比下降8.17%。
• 二手房成交：全国15城二手房成交面积环比大幅上升55.63%，一线城市成交面积环比增长78.31%，二线城市增长51.72%，三线城市则环比小幅增长20.09%。
• 可售库存：全国15城可售库存套数同比上升9.98%，环比上升0.87%。去化周期增加0.38周，一线城市去化周期增加1.96周，二线城市减少1.29周，三线城市增加0.29周。
• 土地市场：100大中城市土地供应规划建筑面积环比下降0.03%，成交总建面环比下降8.21%。挂牌均价同比上升37.95%，环比下降35.23%。土地溢价率3.09%，其中三线城市溢价率最高为6.04%。
• 政策变化：财政部、税务总局发布《个人所得税专项附加扣除暂行办法(征求意见稿)》，对住房贷款利息、住房租金等进行了定额扣除，体现了“租售并举”的政策导向，但一线城市的扣除力度相对较低。
• 投资建议：当前地产行业政策宽松概率不大，但资金面的边际改善是板块的重要动力。建议关注具备强融资能力和强业绩锁定的龙头房企，如保利地产、招商蛇口、万科A等。同时，运营类业务为房企提供稳定收入流，建议关注开发+运营模式的公司，如华侨城A。

关键信息

市场跟踪

• 周换手率：3.17，较上周收缩0.03%。
• 周收益率：-2.74%，较上周提升7.57个百分点。
• 股票组合：万科A、保利地产、招商蛇口。

一手房成交

• 全国41城成交面积：391.31万方，同比下降26.50%，环比上升12.41%，累计同比下降14.88%。
• 一线城市成交面积：55.97万方，同比下降5.42%，环比上升23.54%，累计同比下降5.12%。
• 二线城市成交面积：239.46万方，同比下降20.16%，环比上升20.69%，累计同比下降21.56%。
• 三线城市成交面积：95.88万方，同比下降44.66%，环比下降8.17%，累计同比下降1.72%。

二手房成交

• 全国15城成交面积：130.89万方，同比上升15.31%，环比上升55.63%，累计同比下降23.28%。
• 一线城市成交面积：32.47万方，同比上升12.77%，环比上升78.31%，累计同比下降23.45%。
• 二线城市成交面积：92.51万方，同比上升23.19%，环比上升51.72%，累计同比下降9.92%。
• 三线城市成交面积：5.91万方，同比下降38.61%，环比上升20.09%，累计同比下降15.63%。

土地市场

• 供应规划建筑面积：2702.95万平米，累计同比上升15.78%，环比下降0.03%。
• 挂牌均价：2581元/平米，同比上升37.95%，环比下降35.23%。
• 成交总建面：1816.26万平米，累计同比上升8.18%，环比下降8.21%。
• 成交总价：518.04亿元，累计同比上升1.09%，环比上升12.25%。
• 成交楼面价：2852元/平米，同比上升115.25%，环比上升202.44%。
• 土地溢价率：3.09%，其中一线城市0%，二线城市4.26%，三线城市6.04%。

政策影响

• 个人所得税专项附加扣除政策出台，对住房贷款利息和租金进行定额扣除，体现“租售并举”政策导向。
• 一线城市扣除力度相对较低，三线城市扣除力度较高。
• 福州调低共有产权个人首付比例，深圳出台土地开发相关管理规定。

投资建议

• 建议关注具备强融资能力和强业绩锁定的龙头房企：保利地产、招商蛇口、万科A。
• 运营类业务为房企提供稳定收入流，建议关注华侨城A等开发+运营模式的公司。

风险提示

• 政策调控超预期。
• 市场成交不及预期。
• 销售不及预期。
• 企业经营风险。