房地产行业动态分析：二手成交环升，土地成交量价齐跌-20190120-安信证券-10页_1mb

报告摘要

行业动态：
- 申万一级房地产行业周换手率为3.20%，较上周下降3.11%，交投活跃度在各板块中处于中等偏下位置。
- 周收益率为+0.89%，较上周提升0.12个百分点，整体表现偏中等。
- 当前股票组合包括万科A和招商蛇口。
政策动态：
- 财政部及税务总局发布小微企业普惠性税收减免政策，对月销售额10万元以下的小规模纳税人免征增值税。
- 自然资源部与住建部同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5城试点利用集体建设用地建设租赁住房。
- 天津市政府出台多项政策支持实体经济，包括土地增值税减免、公积金缴存比例调整、土地出让款分期缴纳等。

全国41城：
- 成交套数3.45万套，同比下降0.95%，环比上升1.20%，累计同比下降1.96%。
- 成交面积397.38万平方米，同比下降30.59%，环比上升0.06%，累计同比下降29.19%。
一线城市：
- 成交套数0.50万套，同比上升3.81%，环比下降4.11%，累计同比上升15.27%。
- 成交面积53.15万平方米，同比上升11.50%，环比上升0.67%，累计同比上升20.65%。
二线城市：
- 成交套数2.16万套，同比上升9.29%，环比下降1.15%，累计同比上升6.46%。
- 成交面积248.82万平方米，同比下降38.07%，环比下降4.24%，累计同比下降36.28%。
三线城市：
- 成交套数0.79万套，同比下降23.01%，环比上升12.50%，累计同比下降27.10%。
- 成交面积95.41万平方米，同比下降22.49%，环比上升24.54%，累计同比下降24.54%。

全国15城：
- 成交套数1.31万套，同比上升4.66%，环比上升18.67%，累计同比下降6.26%。
- 成交面积129.03万平方米，同比上升3.46%，环比上升16.79%，累计同比下降8.16%。
一线城市：
- 成交套数0.21万套，同比下降12.38%，环比上升86.27%，累计同比下降24.52%。
- 成交面积27.91万平方米，同比下降19.44%，环比上升55.53%，累计同比下降31.35%。
二线城市：
- 成交套数1.05万套，同比上升15.54%，环比上升11.48%，累计同比上升3.69%。
- 成交面积96.75万平方米，同比上升20.34%，环比上升9.86%，累计同比上升7.29%。
三线城市：
- 成交套数0.05万套，同比下降52.46%，环比下降2.67%，累计同比下降52.99%。
- 成交面积4.37万平方米，同比下降54.81%，环比下降2.38%，累计同比下降54.70%。

土地供应与挂牌均价：
- 100大中城市供应规划建筑面积2169.74万平方米，累计同比下降17.72%，相对过去四周下降28.65%。
- 挂牌均价1357元/平米，同比下降26.73%，环比下降23.83%。
  - 一线城市挂牌均价4503元/平米，同比上升104.96%，环比上升18.88%。
  - 二线城市挂牌均价1052元/平米，同比下降62.80%，环比下降63.26%。
  - 三线城市挂牌均价1506元/平米，同比上升69.40%，环比上升50.49%。
土地成交量与成交价：
- 成交总建面1508.39万平方米，累计同比下降48.62%，相对过去四周下降57.66%。
- 成交总价379.77亿元，累计同比下降46.70%，相对过去四周下降59.24%。
- 成交楼面价2518元/平米，同比下降12.08%，环比下降16.98%。
  - 一线城市楼面价同比上升2.03%，环比上升1132.99%。
  - 二线城市楼面价同比下降16.00%，环比下降40.62%。
  - 三线城市楼面价同比下降6.24%，环比下降1.25%。
土地溢价率：
- 100大中城市土地溢价率为11.13%。
  - 一线城市土地溢价率5.57%。
  - 二线城市土地溢价率13.59%。
  - 三线城市土地溢价率10.5%。

行业趋势：
当前地产行业与2011年末、2012年初相似，但政策松绑为适度调整而非全面放松，因城施策导向将持续。
投资方向：
1. 关注一线龙头房企，如万科A、招商蛇口、保利地产，因其具备强融资优势。
2. 关注险资积极入股的企业，如华夏幸福、金地集团，以及增速稳定且高分红的企业，如荣盛发展。
3. 关注成长型企业，如新城控股、中南建设、旭辉控股（H股）、融创中国（H股）。
4. 关注园区类企业，如张江高科，因其开发+运营模式具备双重优势。
5. 物业服务类企业如南都物业、碧桂园服务（H股）具备发展潜力。

收益评级：
- 领先大市：未来6个月投资收益率领先沪深300指数10%以上。
- 同步大市：未来6个月投资收益率与沪深300指数变动幅度在-10%至10%之间。
- 落后大市：未来6个月投资收益率落后沪深300指数10%以上。
风险评级：
- A：正常风险，未来6个月投资收益率波动小于等于沪深300指数波动。
- B：较高风险，未来6个月投资收益率波动大于沪深300指数波动。

股票代码	股票名称	目标价	评级
001979	招商蛇口	25.30	买入-A
000002	万科A	30.00	买入-A

分析师：黄守宏
- SAC执业证书编号：S1450511020024
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报告联系人：张春娥
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销售联系人：
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