20181021-安信证券-房地产行业动态分析_一二手房环比续升_土地成交量跌价涨_10页_1mb

报告摘要

房地产行业分析总结（2018年10月21日）

核心内容

本报告分析了2018年10月房地产市场的表现，涵盖一手房、二手房成交情况、可售库存、土地供应与成交数据，以及政策动态和投资建议。报告指出，尽管房地产行业整体表现有所波动，但部分城市销售和土地市场呈现回暖迹象，行业由增量步入存量时代。

主要观点

市场活跃度：申万一级房地产行业周换手率下降0.03%，但周收益率提升7.57个百分点，整体处于中等偏上位置。
销售表现：9月房地产销售数据表现失色，一线城市销售回升明显，三四线城市降温持续，二线城市销售面积同比增速收窄。
一手房成交：全国41城一手房成交套数和面积环比均有所上升，但同比仍呈下降趋势。一线城市表现较好，而三线城市下滑显著。
二手房成交：全国15城二手房成交套数和面积均大幅上升，其中一线城市涨幅最大，二线城市次之，三线城市表现相对较弱。
可售库存：全国15城可售库存套数同比上升9.98%，环比上升0.87%。一线和二线城市库存去化周期有所增加，三线城市则维持较低水平。
土地市场：土地供应和成交面积均有所下降，但成交楼面价和溢价率显著上升，尤其是三线城市。
政策影响：财政部、税务总局发布《个人所得税专项附加扣除暂行办法(征求意见稿)》，体现“租售并举”的政策导向，但不同城市和人群受益程度不一。
投资建议：当前地产行业政策宽松概率不大，但资金面边际改善可能成为板块动力。建议关注具备强融资能力和强业绩锁定的龙头房企，如保利地产、招商蛇口、万科A等。同时，运营类业务可为企业提供稳定收入流，建议关注华侨城A等开发+运营模式的公司。

关键信息

一手房成交情况

全国：成交套数3.44万套，同比下降20.71%，环比上升15.93%；成交面积391.31万方，同比下降26.50%，环比上升12.41%。
一线城市：成交套数0.55万套，同比下降6.14%，环比上升19.58%；成交面积55.97万方，同比下降5.42%，环比上升23.54%。
二线城市：成交套数2.10万套，同比下降9.34%，环比上升27.53%；成交面积239.46万方，同比下降20.16%，环比上升20.69%。
三线城市：成交套数0.79万套，同比下降44.91%，环比下降8.14%；成交面积95.88万方，同比下降44.66%，环比下降8.17%。

二手房成交情况

全国：成交套数1.26万套，同比上升11.58%，环比上升45.98%；成交面积130.89万方，同比上升15.31%，环比上升55.63%。
一线城市：成交套数0.25万套，同比上升39.25%，环比上升68.19%；成交面积32.47万方，同比上升12.77%，环比上升78.31%。
二线城市：成交套数0.97万套，同比上升13.98%，环比上升46.90%；成交面积92.51万方，同比上升23.19%，环比上升51.72%。
三线城市：成交套数0.04万套，同比下降59.96%，环比下降26.94%；成交面积5.91万方，同比下降38.61%，环比上升20.09%。

可售库存

全国：可售库存套数同比上升9.98%，环比上升0.87%；去化周期增加0.38周至29.68周。
一线城市：可售库存套数同比上升18.11%，环比上升5.79%；去化周期增加1.96周至32.23周。
二线城市：可售库存套数同比上升6.08%，环比下降2.87%；去化周期减少1.29周至33.70周。
三线城市：可售库存套数同比下降1.55%，环比下降0.83%；去化周期增加0.29周至15.80周。

土地市场

供应与成交：100大中城市供应规划建筑面积同比上升15.78%，环比微降0.03%；成交总建面同比上升8.18%，环比下降8.21%。
价格与溢价率：挂牌均价同比上升37.95%，环比下降35.23%；成交楼面价同比上升115.25%，环比上升202.44%；土地溢价率3.09%，其中三线城市溢价率最高为6.04%。

投资建议

政策环境：当前政策宽松概率不大，但资金面边际改善可能成为地产板块的利好。
龙头房企：建议关注具有强融资能力和强业绩锁定能力的龙头房企，如保利地产、招商蛇口、万科A。
运营类业务：随着行业进入存量时代，运营类业务成为重要收入来源，建议关注开发+运营模式的公司，如华侨城A。

风险提示

政策调控超预期
市场成交不及预期
销售不及预期
企业经营风险

评级信息

投资评级：同步大市-A
收益评级：
- 领先大市：未来6个月投资收益率领先沪深300指数10%以上；
- 同步大市：未来6个月投资收益率与沪深300指数变动幅度在-10%至10%之间；
- 落后大市：未来6个月投资收益率落后沪深300指数10%以上。
风险评级：
- A：正常风险，未来6个月投资收益率波动小于等于沪深300指数波动；
- B：较高风险，未来6个月投资收益率波动大于沪深300指数波动。