彩生活服务_立足社区用户为基_深耕物管服务为翼_24页_1mb

物业行业分析：彩生活服务总结

核心内容

彩生活服务是中国领先的社区服务平台，以物业管理服务为主，增值服务和工程服务为辅。公司通过互联网技术构建线下与线上服务平台，提高小区住户与各类商品和服务供货商之间的联系，提升服务体验。彩生活致力于打造智慧社区，探索“社区+商业”、“社区+物流”、“社区+安全”、“社区+金融”、“社区+科技”等创新融合业态。

截至2018年底，彩生活合约管理总建筑面积达5.54亿平方米，服务小区数量为2,709个；通过平台输出战略，与95家企业合作，合作建筑面积达3.19亿平方米，联盟面积达2.5亿平方米，总服务面积达到11.22亿平方米。公司拥有超过5.6万名驻场人员，提供物业管理服务，同时拓展增值服务和工程服务。

主要观点

• 业务模式多元化：彩生活以物业管理服务为核心，同时发展增值服务和工程服务，构建社区生态圈。
• 智慧社区建设：公司积极推动智慧小区建设，引入自动化设备、智能系统和互联网技术，提升管理效率，优化服务体验。
• 平台输出战略：通过轻资产扩张方式，彩生活实现服务面积的快速增长，减少对传统物业的依赖。
• 用户思维驱动：彩生活注重用户粘性，通过彩之云APP和生态圈建设，提升用户活跃度和平台使用率。
• 创新增值业务：彩生活推出彩惠人生和彩富人生等平台，将物业管理费与消费、投资理财等结合，形成新的收入增长点。
• 合作与收购：彩生活收购万象美物业，拓展高端社区资源，增强品牌影响力，推动业绩增长。

关键信息

业务构成

• 物业管理服务：占2018年总收入的84.78%，收入为30.64亿元，同比增长148.9%。其中，包干制服务收入占比72.2%，增长185.9%；酬金制服务收入占比5%，增长10.2%；交付前服务收入占比7%，增长197.7%。
• 增值服务：占2018年总收入的11.3%，收入为4.08亿元，同比增长47.29%。其中，销售及租赁协助收入1.47亿元，同比增长175.2%；网上推广服务1.69亿元，同比增长23.5%；其他增值服务0.92亿元，同比增长7%。
• 工程服务：占2018年总收入的3.9%，收入为1.41亿元，同比增长16.53%。其中，安装服务费0.61亿元，同比增长269.5%；维修及保养服务费0.15亿元，同比下降68.8%；设备租赁收入0.48亿元，同比增长16.9%；节能服务收入0.17亿元，同比增长2.8%。

财务表现

• 营收：2016-2018年分别增长至13.42亿、16.29亿、36.14亿，2018年同比增长121.85%。
• 净利：2016-2018年分别增长至1.88亿、3.21亿、4.85亿，2018年同比增长51.09%。
• 毛利率：2016年为43.67%，2017年为44.87%，2018年为35.47%。毛利率下降主要由于包干制服务占比增加。
• 净利率：2016年为14.01%，2017年为19.71%，2018年为13.42%，总体保持稳定。

平台与用户

• 彩之云APP：作为线上平台，提供缴费、停车、投诉等服务，提升用户便利性。2018年生态圈注册用户达2640万，活跃用户达1400万，活跃度为53.0%。
• 用户思维：通过线上平台收集社区流量，推动增值服务发展，形成平台护城河。

战略合作与扩张

• 定增引入京东、360：公司通过定增引入京东和360，提升智慧社区建设能力。京东持股5%，360持股1.6%。
• 平台输出战略：公司通过与95家企业合作，实现服务面积增长，2018年平台合作面积同比增长22.5%至5.69亿平方米。
• 收购万象美：公司以20.1亿元收购万象美物业，整合高端社区资源，增强品牌影响力，推动业绩增长。

创新业务模式

• 彩惠人生：构建社区新零售平台，通过购买商品和服务获得物业费减免，累计成交182.5万单，减免物业费3620万元。
• 彩富人生：将物业费减免与投资理财结合，累计成交金额达17.7亿元，提升用户粘性。
• 彩生活车位：通过与物业发展商合作，帮助销售存量车位，带动销售及租赁协助收入增长。

风险提示

• 核心人员流失：可能影响公司运营效率和服务质量。
• 合作不及预期：与京东、360的合作可能未能达到预期效果。
• 增值业务发展低于预期：增值服务的增长可能受到市场环境和用户接受度的影响。

结论

彩生活通过平台化转型和智慧社区建设，实现了业务的多元化发展和财务的稳步增长。公司积极引入互联网企业合作，推动创新融合业态，提升服务效率和用户体验。未来，随着平台输出战略的深入实施和智慧社区建设的推进，彩生活有望在物业管理行业占据更大市场份额，实现持续增长。