20210606-东北证券-东北地产物管周报_多部门发文打造一刻钟便民生活圈_永升生活服务修订关联交易协议_15页_1mb

物业管理/房地产周报总结

核心内容

本报告为东北证券发布的《物业管理/房地产》行业周报，重点分析了上周物管板块的市场表现、公司公告、行业新闻、环卫服务探讨及投资建议。

主要观点

1. 市场表现

• 上周东北地产H股物业指数上涨0.54%，恒生指数下跌0.71%，恒生综指下跌0.24%。
• 东北地产A股物业指数下跌3.56%，沪深300下跌0.73%，上证综指下跌0.25%。
• 上周涨幅前三的物管公司分别为：滨江服务（+27.92%）、和泓服务（+7.04%）、第一服务控股（+7.00%）。
• 河南物业、正荣服务、永升生活服务、保利物业、新城悦服务为跌幅前五。

2. 港股通持股情况

• 上周获得港股通增持的公司包括：中海物业、绿城服务、宝龙商业、金科服务、华润万象生活、世茂服务、融创服务、新城悦服务、合景悠活、时代邻里、雅生活服务、恒大物业、卓越商企服务。
• 金科服务获最多增持，增持比例为+1.49%。
• 截至上周，部分物管公司的港股通持股比例如下：
  • 保利物业：48.05%
  • 中海物业：13.81%
  • 绿城服务：9.06%
  • 永升生活服务：8.77%
  • 金科服务：10.02%
  • 碧桂园服务：8.52%
  • 新城悦服务：5.61%
  • 宝龙商业：7.26%

关键信息

3. 公司动态

• 永升生活服务修订关联交易协议，明确了销售代理服务佣金范围为2%~10%，商品采购的合理加成比率不得超过30%。
• 招商积余发行3亿元超短期融资券，用于偿还银行借款，同时收到股东中航国际深圳的减持计划。
• 华润万象生活旗下公司投资结构性存款，涉及多个银行。
• 滨江服务发布补充公告，披露宁波滨润与滨江商博签订协议的相关信息。
• 蓝光嘉宝服务更换职工代表监事，黄丹女士被选举为新任职工代表监事。
• 特发服务发布年度权益分配方案，每10股派发3.5元现金红利并转增3股。
• 奥园健康延长与奥园集团的服务协议至2023年底。

4. 行业新闻

• 商务部、发改委等12部门联合印发《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》，鼓励发展社区多业态商圈，推动智慧社区建设。
• 北京市住建委发布《关于规范物业服务评估活动的通知》。
• 山东省住建厅、民政厅联合下发《关于在社区居民委员会下设环境和物业管理委员会的通知》。
• 湖北宜昌市发布《物业服务管理工作考核办法》征求意见稿。
• 腾讯与恒大物业签订战略合作协议，共同打造“微物云”平台。
• 祥生活服务集团向港交所递交上市申请。
• 新大正注册资本增至1.6亿元，新增医院管理服务。
• 亿达中国拟出售亿达物业股权予龙湖嘉悦物业，交易金额为12.73亿元。
• 金地物业长沙公司与百花物业达成战略合作。
• 上海永升物业联合金联商业物业在济南成立新公司。

5. 周内专题探讨：物业公司开展环卫服务

• 环卫服务市场空间广阔，2020年环卫服务年化总合同金额为2296亿元，市场化率为70.5%。
• 美国环卫服务市场化率为81%，仍有10个百分点提升空间。
• 物业公司如碧桂园服务、保利物业在环卫服务市场中市占率分别为0.4%和0.1%，渗透率仍有较大提升空间。
• 环卫服务运营模式主要包括：单项目承包、PPP政企合营、项目一体化。
• 单项目承包：灵活度高，政府投入低，但管理分散。
• PPP模式：合作周期长，资金规模大，适合央企背景企业。
• 项目一体化：适中资金规模和周期，便于协调多个业务板块。

6. 投资建议

• 推荐公司：碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余、保利物业。
• 推荐理由：
  • 头部物企具备品牌优势和科技实力；
  • 兼具区域浓度和整体规模；
  • 有较大的增值服务拓展空间。

财务数据概览

风险提示

• 物管费提价受阻：可能影响公司收入增长。
• 外拓不及预期：影响市场份额扩展。
• 增值服务拓展不及预期：可能影响盈利模式多元化。

行业趋势

• 政策推动：十部委政策为行业潜在提价打开空间，鼓励市场化外拓与社区增值服务拓展。
• 环卫服务潜力：物业公司在环卫服务市场仍有较大渗透空间，尤其在垃圾分类领域具备高覆盖度、高接受度、低成本优势。
• 数字化转型：腾讯与恒大物业合作推动物业行业数字化升级。
• PPP模式探索：随着政策推进，PPP模式逐步推广，央企背景物业公司有望增加市场份额。

结论

综合来看，物业管理行业在政策推动和市场拓展中展现出较强的发展潜力，头部物业公司具备品牌、科技及规模优势，有望在环卫服务、社区增值服务等领域实现突破，建议重点关注碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余及保利物业等公司。