20190805-天风证券-物业管理行业深度研究：中海服务：背靠央企物管为基，“双联”合璧增值为翼_21页_1mb

中海物业总结

核心内容

中海物业集团有限公司隶属于中国建筑集团有限公司（世界500强第23位）旗下中国海外集团，是中国首批一级资质物业管理企业。公司自1986年在香港成立，1991年进入中国内陆，2015年10月在港交所主板上市，股票代码：2669.HK。公司以“基础物业服务 + 增值服务”双轮驱动，截至2018年底在管面积达1.4亿平方米，涵盖住宅小区、商用物业和政府物业等多种业态。2018年公司营业收入为41.5亿港元，同比增长23.7%，其中物业管理服务收入占比高达90.1%，增值服务收入占比为9.9%。

主要观点

• 央企背景与品牌优势：依托中国海外集团的强大资源和品牌影响力，中海物业在行业内具有显著的竞争优势，尤其在政府物业和高端住宅领域表现突出。
• 多元化服务模式：公司不仅提供传统的物业管理服务，还积极拓展增值服务，如工程服务、社区资产运营、生活服务等，形成“9S+3A”服务体系，提升客户体验与满意度。
• 智慧社区建设：通过“兴海物联”和“优你互联”两大平台，公司推动智慧园区建设，融合物联网、云计算和人工智能技术，打造智能化、高效化、便捷化的物业管理模式。
• 战略合作与技术赋能：与华为合作，利用华为云“边云协同”技术架构，实现建筑管理运行模式的革新，提升服务效率和客户体验。
• 区域布局广泛：截至2019年7月，中海物业业务覆盖中国76座主要城市，服务项目达741个，具备良好的区域拓展能力和市场渗透力。
• 盈利能力稳健：2016-2018年，公司毛利率分别为24.8%、23.9%和20.4%，虽然有所下降，但得益于收入增长和增值服务扩展，毛利和净利润均实现增长。

关键信息

业务结构

• 基础物业服务：涵盖住宅小区、商用物业、政府物业等，提供保安、维修、清洁、绿化等服务。
• 增值服务：包括工程服务、社区资产运营、生活服务等，其中工程服务和社区资产服务分部收入分别增长至1.7亿港元和2.4亿港元，2018年增值服务收入同比增长55.7%。
• 营业收入：2018年为41.5亿港元，同比增长23.7%；2016-2018年分别为25.6亿港元、33.6亿港元、41.5亿港元。
• 毛利与毛利率：2018年公司毛利为8.5亿港元，同比增长5.8%；毛利率为20.4%，2016-2018年分别为24.8%、23.9%、20.4%。
• 杜邦分析：2016-2018年净资产收入率（ROE）分别为28.53%、35.66%、35.99%，小幅增长；销售净利率逐年提升，总资产周转率在2018年有所增长，权益乘数下降表明公司杠杆比率降低，资金运用更灵活。

重点发展领域

• 政府物业：2018年新增或续约政府项目合约8.383亿港元，服务面积新增12.6万平方米，涵盖北京雄安新区、深圳当代艺术馆、港珠澳大桥口岸等重要项目。
• 高端定位：公司以高品质服务著称，物业费单价处于行业领先地位，通过品牌建设巩固市场地位。
• 智慧园区建设：中海物业与华为合作，推动“X-MIND物联网大数据平台”和“IFM设备设施运维平台”建设，提升园区运营效率和服务体验。
• “3-3-3”运行管理模式：利用AI技术替代1/3低价值工作，由城市中心集中管理1/3重要工作，保留1/3现场服务，提升服务温度和员工价值感。

增值服务与创新

• 增值服务扩展：工程服务和社区资产服务分部收入分别增长73.8%和44.9%，增值服务毛利率达42.4%。
• “优你互联”平台：以社区资产运营、客户资产运营、生活服务运营为主线，构建“优+”互联网生态圈，提升客户生活品质与满意度。
• “9S+3A”服务体系：涵盖智慧便捷、智慧安全、智慧高效、智慧绿色、智慧温馨、智慧共享、智悦生活、智拥健康、适用Apropos等，提升社区服务体验。

风险提示

• 地产销售面积下滑：可能影响公司物业项目的拓展。
• 核心人员流失：可能影响服务质量与品牌价值。
• 增值服务发展低于预期：可能影响公司收入增长和盈利能力。

总结

中海物业凭借央企背景、高端定位、多元化服务模式及智慧社区建设，成为物业管理行业的卓越领导者。公司在基础物业服务与增值服务方面均有显著表现，2018年实现收入和毛利的双重增长，同时通过与华为等科技企业的合作，推动智慧园区建设，提升服务效率与客户体验。未来，公司将继续深化智慧社区布局，拓展增值服务，巩固市场地位。