20150707-广发证券-彩生活-01778.HK-物管大行业小公司_社区生活服务平台初具雏形_24页_1mb

彩生活（1778.HK）总结

核心内容概述

彩生活是一家集物业服务、楼宇智能、资产运营、社区服务为一体的科技型、综合型物业服务运营集团，成立于2002年，2014年在香港联交所上市，成为中国最大的社区服务运营商之一。公司致力于打造社区生活服务平台，通过整合线上线下资源，形成基于社区场景的智慧生态圈，未来有望成为O2O领域的重要平台企业。

主要观点

• 社区消费市场潜力巨大：预计未来五年社区消费占比将提升至45%，2020年市场规模将达4.99万亿元，年复合增长率14.9%。社区服务具有高频、刚需、本地化等特性，是O2O模式的重要应用领域。
• 传统社区服务存在不足：传统社区服务效率低、标准不一、服务缺失，难以满足居民日益增长的多样化需求。移动互联网与O2O模式将推动社区服务行业创新，提升服务质量和效率。
• 彩生活具备平台化潜力：公司业务呈爆发式增长，通过内生和并购扩展在管物业面积和社区数量。2014年在管面积增长达124.4%，覆盖城市超100个。公司目前在百强物管企业中仅占6%，未来发展空间广阔。
• 彩生活构建社区服务平台：彩之云APP已升级至2.3版本，新增手机开门等功能，提升用户粘性。注册用户达150万户，月活跃用户60万，用户获取成本低，具有较强的数据优势和精准营销能力。
• 财务表现强劲：2011-2014年公司收入、毛利润、EBITDA、核心净利润年均复合增长率分别达38.51%、64.84%、74.98%和103.12%。毛利率从61.63%提升至79.60%，盈利能力和运营效率持续增强。
• 盈利预测与估值：预计2015-2017年EPS分别为0.3元、0.45元和0.58元，当前估值对应2015年约17倍PE，合理价值为9港元，对应25倍PE，维持买入评级。

关键信息

一、社区生活服务行业前景

• 市场规模：2014年社区消费市场规模已达21678.3亿元，预计2020年将达4.99万亿元。
• 增长驱动因素：城市化率上升、居民消费结构变化、O2O模式与社区服务的结合。
• O2O模式优势：降低渠道费用，提升运营效率，实现线上线下资源融合，增强用户体验。

二、彩生活公司概况

• 成立与上市：成立于2002年，2014年6月30日在港交所上市。
• 业务构成：主要包括物业管理服务、工程服务、社区租赁、销售及其他服务，其中物业管理服务占比最高。
• 扩张策略：通过内生增长和并购扩张，2014年新增面积中内生与并购分别占比44%和56%。
• 用户基础：彩之云APP注册用户达150万户，月活跃用户60万，同比增长显著。

三、平台建设与生态圈发展

• 平台定位：打造社区家庭服务平台，整合社区资源，提供多样化服务。
• 生态圈构想：在综合性平台下，有各种垂直型平台和独立商户，形成用户流量逐层分拨的结构。
• 技术应用：利用云计算、物联网等技术，提升运营效率和服务质量。

四、财务分析

• 收入与利润增长：2011-2014年收入年均复合增长率38.51%，净利润率从2013年的37.42%提升至2014年的50.49%。
• 成本控制：通过系统投入降低人力成本，销售和管理费用率持续下行。
• 盈利预测：预计2015-2017年公司营收分别为722.70亿、1084.06亿、1365.91亿，净利润分别为305.20亿、457.83亿、578.51亿。

五、投资建议与风险提示

• 投资建议：维持买入评级，合理价值为9港元，对应2015年25倍PE。
• 风险提示：物业管理服务投诉率上升、社区生活服务平台进度低于预期。

未来展望

彩生活有望凭借其在社区服务领域的领先优势，结合O2O模式与大数据技术，逐步构建起一个完整的社区生活服务生态圈，实现从传统物业公司向综合性社区服务平台的转型。随着平台的完善和用户基数的扩大，公司将在未来几年内持续提升盈利能力和市场影响力。