20190729-天风证券-物业行业分析：彩生活服务：立足社区用户为基，深耕物管服务为翼_24页_1mb

物业行业分析：彩生活服务总结

核心内容概览

彩生活服务是中国领先的社区服务平台，专注于物业管理服务，并积极拓展增值服务及工程服务。公司通过互联网技术打造线上线下融合的服务模式，提升用户粘性与服务效率，推动智慧社区建设。2018年，彩生活合约管理总建筑面积达5.54亿平方米，服务面积达11.22亿平方米，覆盖全国268个城市，服务小区数量达2,709个。

主要观点

• 业务结构：彩生活以物业管理服务为主，增值服务和工程服务为辅。其中，物业管理服务占比高达84.8%，增值服务占11.3%，工程服务占3.9%。
• 平台化转型：彩生活积极进行平台化、数据化转型，通过“彩之云”APP提供线上服务，提升小区居民生活便利性，同时增强与业主的联系。
• 智慧社区战略：公司提出“北斗七星战略”，涵盖E安全、E维修、E能源、E清洁等，旨在通过移动互联网与后台信息技术平台提升服务效率，实现自动化、标准化、集约化管理。
• 轻资产扩张：彩生活采用平台输出战略，与95家企业合作，通过合作与联盟实现服务面积的快速增长。
• 定增合作：2019年公司通过定向增发引入京东、360，推动“社区+商业”、“社区+物流”、“社区+安全”等创新融合业态，构建有温度的智慧社区。
• 增值服务亮点：彩生活通过“彩惠人生”和“彩富人生”等平台，实现社区流量变现，提升用户粘性与平台影响力，同时为公司带来新的收入来源。

关键信息

财务表现（2016-2018年）

• 营收：13.42亿、16.29亿、36.14亿，2018年同比增长121.85%。
• 物业管理服务收入：30.64亿，同比增长148.9%，占比84.78%。
• 增值服务收入：4.08亿，同比增长47.29%，其中销售及租赁协助收入1.47亿，同比增长175.2%。
• 工程服务收入：1.41亿，同比增长16.53%。
• 净利：1.88亿、3.21亿、4.85亿，2018年同比增长51.09%。
• 净利率：14.01%、19.71%、13.42%，总体保持稳定。
• 毛利率：43.67%、44.87%、35.47%，主要因包干制收入占比上升导致毛利率下降。

用户与平台发展

• 彩之云APP：2018年统计口径改为“生态圈”，注册用户达2640万，活跃用户达1400万，活跃度53.0%。
• 增值服务：通过彩惠人生平台实现182.5万单成交，累计成交金额7087.7万元，为26万用户减免物业费3620万元。
• 平台合作面积：2018年平台合作面积同比增长22.5%至5.69亿平方米。

战略举措

• 收购万象美：2017年11月以20.1亿元收购万象美，进一步扩大管理面积，丰富项目业态，增强规模效应与协同效应。
• 定增引入京东、360：通过定向增发引入京东和360，增强公司在智慧社区领域的竞争力。
• 彩生活车位：与物业发展商合作，帮助其销售存量车位，通过“饭票”形式返还部分购置款，形成良性循环。

业务模式创新

• “彩惠人生”平台：通过社区新零售模式，将物业费减免与商品消费结合，实现三方共赢。
• “彩富人生”：通过理财产品实现物业费减免，提升用户投资体验。
• “北斗七星”战略：通过E安全、E维修、E能源、E清洁、E绿化、E缴费、E投诉等，实现服务流程的订单化、智能化。

风险提示

• 核心人员流失
• 与京东、360合作不及预期
• 增值业务发展低于预期

业务布局与地域分布

• 彩生活管理项目遍布中国268个城市，服务面积达11.22亿平方米。
• 地域分布广泛，其中华东地区占比最高，达26.31%，华南次之，为16.72%。

总结

彩生活通过平台化、数据化转型，实现了从传统物业管理企业向社区服务平台的转变。其智慧社区战略和创新的增值服务模式，增强了用户粘性，提升了管理效率与服务质量。通过与京东、360等互联网企业的合作，彩生活进一步拓展了社区场景下的商业与技术融合。同时，收购万象美提升了公司的管理面积与项目多样性，增强了其在高端社区领域的竞争力。整体来看，彩生活正通过多元化业务模式与创新战略，推动物业行业向智慧化、平台化方向发展。