20180417-兴证国际证券-彩生活-01778.HK-互联网+家庭_智能+社区_开启物管2.0时代_29页_2mb

彩生活证券研究报告总结

核心内容

彩生活服务集团有限公司（01778.HK）是一家以物业管理为基础、融合互联网和智能化的社区服务平台型企业，2014年于香港上市。公司通过传统物业管理业务和增值服务的协同发展，逐步转型为社区服务生态圈构建者，其发展重点在于利用互联网技术提升社区服务效率和用户体验，同时拓展增值服务带来的利润空间。

主要观点

1. 行业趋势：物业管理行业正处于快速整合和升级阶段，传统模式因人力成本高、利润空间小而面临挑战。互联网+智能化将成为核心竞争力，推动行业向高附加值转型。
2. 公司转型：彩生活通过“互联网+家庭&智能+社区”的模式，从基础物业管理向平台化、智能化、多元化发展，逐步构建起以“彩之云”为核心的O2O平台，提供全方位社区服务。
3. 增值服务爆发：彩生活通过E系列（E租房、E维修、E停车、E能源）等平台，推动增值服务的快速发展，预计将成为公司第二利润来源。
4. 轻资产扩张：公司采用“小股联盟”策略，减少资本投入，以平台输出的方式实现轻资产扩张，未来每年可新增约2.5亿平方米的平台服务面积。
5. 财务预测：公司2018年目标价为10.28港元，相比现价7.05港元，预期升幅为46%。公司预计2018年总营收达33.03亿元，净利润预计达6.76亿元，年复合增长率分别为102.82%和23.36%。
6. 未来增长点：E系列和彩之云平台的持续发展将带来显著的收入增长，特别是E能源和E停车业务，预计2018/19年收入增速分别为80%和60%。

关键信息

市场数据

• 现价：7.05港元
• 目标价：10.28港元
• 预期升幅：45.8%
• 总股本：13.16亿股
• 总市值：92.80亿港元
• 股东净资产：18.27亿元
• 总资产：46.61亿元
• 每股净资产：1.39元

财务指标

增值服务亮点

• 彩之云平台：2017年注册用户达1034万，活跃用户占比33.8%。平台GMV达76.14亿，预计2018年GMV将达88.4亿。
• E系列：包括E租房、E维修、E停车、E能源等，覆盖社区服务的多个领域，推动公司向多元化发展。
• 彩富人生：基于社区的资金共享平台，2017年GMV达56.81亿，预计2018年将达88.4亿，成为公司主要的增值服务之一。

业务扩张

• 总管理面积：2017年达4.36亿平方米，2018年预计新增3000万平方米，2019年预计达4.64亿平方米。
• 小股联盟：公司通过小股操盘模式，预计每年新增2.5亿平方米的平台服务面积。
• 并购与合作：2015年收购开元国际和万象美物业，2017年收购深圳市万象及万象美物业，进一步扩大高端物业市场份额。

风险提示

• 增值业务项目拓展的不确定性
• 销售费用快速上升
• 商誉减值风险

结构清晰

公司发展概述

• 成立于2002年，2014年上市
• 2017年在管面积达4.36亿平方米，覆盖222个城市和1个海外国家
• 以“互联网+家庭&智能+社区”为核心理念，推动社区服务升级

增值服务模式

• 彩之云平台：构建O2O生态圈，提供社区服务、商品服务、虚拟服务等
• E系列：E租房、E维修、E停车、E能源等，提升社区服务效率和用户体验
• 彩富人生：资金共享平台，推动社区金融业务发展

财务预测

• 2018年营业收入预计达33.03亿元，同比增长102.82%
• 2018年净利润预计达6.76亿元，同比增长92.65%
• 2018年目标价10.28港元，预期升幅45.8%

行业前景

• 物业管理行业集中度提升，强者恒强
• 互联网+智能化成为核心竞争力，推动行业向高附加值转型
• 未来社区服务和增值服务将带来更大的盈利空间

风险提示

• 增值业务拓展可能面临不确定性
• 销售费用快速上升可能影响利润
• 商誉减值风险需关注

结论

彩生活凭借其庞大的社区服务网络和多元化的增值服务，正在开启物业管理2.0时代。公司通过“互联网+智能设施”模式，不仅提升了服务效率，还拓宽了收入来源。未来，随着E系列和彩之云平台的持续发展，公司有望实现更高的收入和利润增长，目标价10.28港元，给予“买入”评级。