物业管理行业深度研究_中海服务_背靠央企物管为基_双联_合璧增值为翼_21页_1mb

中海物业总结

核心内容

中海物业集团有限公司隶属于中国建筑集团有限公司旗下的中国海外集团，是中国首批一级资质物业管理企业，成立于1986年，1991年进入中国内陆，2015年在香港联交所主板上市，股票代码：2669.HK。公司业务覆盖住宅小区、商用物业、政府物业等多元化业态，截至2018年底在管面积达1.41亿平方米。

主要观点

• 业务模式：公司采用“基础物业服务 + 增值服务”双管齐下的模式，其中基础物业服务占比高达90.1%，增值服务占比为9.9%。
• 增长空间：依托央企背景及兄弟企业中国海外发展快速增长，为中海物业提供了加速增长空间。
• 智慧化发展：通过“兴海物联”与“优你互联”两大平台打造智慧社区，实现技术驱动的服务升级。
• 品牌优势：以高端定位和高质量服务著称，多次荣膺行业品牌价值与满意度领先企业。

关键信息

财务表现（2016-2018年）

• 营业收入：2016年25.6亿港元，2017年33.6亿港元，2018年41.5亿港元，同比增长23.7%。
• 毛利率：2016年24.8%，2017年23.9%，2018年20.4%。
• 物业管理毛利率：2016年21.1%，2017年21.3%，2018年18.0%。
• 增值服务毛利率：2018年42.4%，其中工程服务毛利率32.1%，社区资产服务毛利率49.9%。
• 利润增长：2018年物业管理服务利润增长40.0%至4.6亿港元；增值服务收入增长55.7%至4.1亿港元。
• 杜邦分析：
  • 净资产收入率（ROE）：2016年28.53%，2017年35.66%，2018年35.99%。
  • 销售净利率：2016年7.11%，2017年9.15%，2018年9.78%。
  • 总资产周转率：2016年1.03，2017年0.94，2018年1.17。
  • 权益乘数：2016年3.88，2017年4.13，2018年3.15。

业务拓展

• 政府项目：2018年新增或续约合约金额达8.383亿港元，总建筑面积新增12.6百万平方米，包括雄安市民服务中心、港珠澳大桥口岸等项目。
• 区域分布：截至2019年7月，业务覆盖中国76座主要城市，签约物业项目741个。
• 增值服务：包括工程服务、社区资产服务、生活服务等，提供多元化服务产品，如房屋经纪、家居装修、新零售、健康养老等。

智慧社区建设

• “兴海物联”：构建科技物管服务体系，提供建筑智能化系统，包括住宅小区、城市综合体、商业写字楼等。
• “优你互联”：打造优+互联网生态圈，涵盖社区资产运营、客户资产运营、生活服务运营，利用优你家APP和微信平台实现多方共赢。
• 技术合作：与华为合作，利用华为云“边云协同”技术架构，实现“城市中心+项目”的管理模式，提升园区智能化水平。

人员与管理

• 控股股东：中国海外集团持股61.18%，其他股东持股38.82%。
• 管理层经验：公司董事会及管理层成员在物业管理服务领域均有多年经验，如颜建国、杨鸥等。
• 服务体系：推出“9S+3A”服务体系，涵盖智慧便捷、安全、高效、绿色、温馨、共享、安心等多方面。

风险提示

• 地产销售面积下滑
• 核心人员流失
• 增值服务发展低于预期

总结

中海物业凭借央企背景、高端定位及优质服务，持续拓展业务，打造智慧社区，实现营收与利润的稳步增长。通过“兴海物联”和“优你互联”两大平台，公司积极拥抱科技与互联网，推动物业服务向智能化、多元化发展。尽管面临一定的风险，但其在行业中的领先地位和持续创新，为其未来发展奠定了坚实基础。