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新东原物业资产支持专项计划说明书总结

核心内容概述

本《新东原物业资产支持专项计划说明书》是关于由重庆市迪马实业股份有限公司（原始权益人）发起，西南证券股份有限公司（计划管理人）管理的专项计划文件。该专项计划旨在通过将特定物业服务合同项下的物业费收入作为基础资产，向投资者发行优先级和次级资产支持证券，实现资产证券化融资目的。

主要观点与关键信息

1. 专项计划基本信息

• 原始权益人：重庆市迪马实业股份有限公司
• 计划管理人：西南证券股份有限公司
• 资产服务机构：重庆新东原物业管理有限公司和四川新东原物业服务有限公司
• 托管人：中国工商银行股份有限公司重庆市分行
• 监管银行：中国工商银行股份有限公司重庆南岸茶园支行
• 专项计划目标募集规模：人民币43,000万元（优先级资产支持证券39,000万元，次级资产支持证券4,000万元）
• 资产支持证券类别：优先级资产支持证券（01至05）和次级资产支持证券
• 资产支持证券面值：每份人民币100元
• 资产支持证券份数：4,300,000份（优先级3,900,000份，次级400,000份）
• 资产支持证券预期期限：优先级资产支持证券分别为1至5年，次级资产支持证券为5年
• 信用评级：中诚信证券评估有限公司给予优先级资产支持证券AA+级评级，次级未评级
• 资产支持证券销售方式：直销与代理销售相结合，销售机构为西南证券股份有限公司
• 资产支持证券交易场所：上海证券交易所固定收益证券综合电子平台（优先级可转让，次级不可转让）
• 资产支持证券偿付方式：优先级资产支持证券按季付息还本，次级资产支持证券按季分配

2. 基础资产情况

• 基础资产为原始权益人向基础债务人提供的委托贷款债权，以及相关附属权益（包括违约金、滞纳金等）
• 入池的物业服务合同共38份，其中24份为无固定期限合同，13份为服务终止日在专项计划终止日之前的合同
• 存在物业服务机构可能被业主大会撤换的风险，可能导致物业费收入减少，影响优先级资产支持证券的偿付

3. 信用增级方式

• 结构化分层：优先级与次级资产支持证券分层，优先级享有优先偿付权
• 差额补足：差额补足义务人承诺在特定情况下补足差额，以确保优先级资产支持证券的按期偿付
• 委托贷款信用增级：通过质押合同和差额补足机制实现对基础资产的保障

4. 交易结构与现金流安排

• 专项计划设立后，基础债务人需将物业费收入归集至监管账户，再划付至委托贷款还款账户
• 专项计划账户接收委托贷款还款后，按顺序分配给优先级资产支持证券投资者，剩余部分分配给次级资产支持证券投资者
• 每个兑付日（R日）为优先级资产支持证券的计息期间截止日，按季度进行收益分配

5. 风险揭示与防范措施

• 基础资产及交易结构风险：物业费收入受物业服务合同变动影响，可能影响现金流
• 原始权益人风险：原始权益人及差额补足义务人可能因经营问题影响偿付能力
• 计划管理人风险：管理人需保证资产安全，否则需承担赔偿责任
• 市场与政策风险：市场波动及政策变化可能对专项计划产生影响
• 其他风险：包括法律变更、信息披露不及时等
• 风险承担机制：优先级资产支持证券投资者承担主要风险，次级投资者承担剩余风险

6. 专项计划运作流程

• 设立流程：专项计划设立日为募集专用账户资金达到目标规模的次日
• 终止流程：专项计划终止日为清算完成并报告至中国基金业协会之日
• 清算流程：清算日为专项计划终止日，计划管理人负责清算并分配剩余资产

7. 信息披露安排

• 信息披露形式：包括《资产管理报告》、《托管报告》和《收益分配报告》
• 信息披露时间：按季度披露，每年4月30日前披露年度报告
• 信息披露地点：上海证券交易所网站和西南证券股份有限公司网站

8. 资产支持证券转让与登记

• 优先级资产支持证券可在上海证券交易所固定收益证券综合电子平台进行转让
• 每份资产支持证券的面值为人民币100元，为记名式
• 资产支持证券转让后，权利义务由受让人承继

9. 其他重要事项

• 投资者义务：投资者需自行承担投资风险，不得要求计划管理人回购
• 管理人义务：计划管理人需确保资产收益分配，不得利用专项计划资产谋取私利
• 托管人义务：托管人需独立管理资产，不得与其他资产混同，并监督管理人行为

总结

本专项计划通过将物业费收入作为基础资产，实现资产证券化融资，分为优先级和次级资产支持证券，优先级享有优先偿付权。专项计划运作过程中，存在物业服务合同变更、差额补足履行、市场波动等风险，需通过结构化分层、差额补足、质押担保等方式进行信用增级。计划管理人和托管人需恪守职责，确保资产安全，投资者需自行承担投资风险。专项计划的设立、运作、终止及信息披露均按相关法规和文件执行，确保运作透明、合规。