复地物业资产支持专项计划推介材料_72页_1mb

复地物业资产支持专项计划总结

核心内容概述

复地物业资产支持专项计划由申万宏源证券有限公司作为计划管理人和销售机构，上海复地投资管理有限公司作为原始权益人，旨在通过转让其持有的物业费债权，为投资者提供资产支持证券。该计划预计存续期最长为10年，期间设置利率调整机制，投资者可在特定时间行使回售权或赎回权，以提前结束专项计划。

主要观点

• 专项计划结构：计划分为优先级和次级资产支持证券，其中优先级证券规模为14.07亿元，次级证券规模为0.93亿元，由原始权益人全额认购。
• 信用评级：所有优先级资产支持证券均获得AAA级信用评级，次级证券未评级。
• 信用增级措施：包括优先/次级分层、现金流超额覆盖、差额支付承诺及连带责任担保，以保障优先级证券的信用等级。
• 利率调整机制：在计划设立满3年和5年时，管理人可调整预期收益率，调整幅度为1至100或1至200个基点，需事先获得相关方同意。
• 提前终止机制：若发生特定事件，如基础资产违约率超过20%、资产服务机构未能及时归集现金流、担保人或优先级证券评级下调等，专项计划可提前终止。

关键信息

1. 专项计划概要

• 项目名称：复地物业资产支持专项计划
• 存续期：最长为10年
• 利率调整：设立满3年和5年时进行调整，优先级证券持有人可选择回售或赎回
• 总募集规模：15亿元人民币
• 优先级证券占比：93.8%
• 次级证券占比：6.2%

2. 交易相关方

3. 资产支持证券要素

4. 信用增级措施

• 优先/次级分层：次级证券占优先级证券本金总额的6.20%，优先级证券在现金流不足时优先获得支付。
• 现金流超额覆盖：预计基础资产现金流为优先级证券未偿本息余额的120%以上。
• 差额支付承诺：复地投资承诺补足优先级证券预期收益和本金的差额部分。
• 连带责任担保：复地集团对差额支付承诺承担连带责任保证。
• 加速归集机制：当评级下调或资产服务机构未能及时归集现金流时，物业费按日归集。
• 循环购买机制：管理人可要求原始权益人赎回不合格基础资产并持续购买合格资产。

5. 基础资产情况

• 基础资产构成：包括物业条线合同和案场条线合同，共77个，分布在多个城市。
• 物业条线合同：62个，涵盖住宅、商业等类型，其中2个为商业综合体。
• 案场条线合同：15个，分布在南京、杭州、宁波、无锡、重庆等城市。
• 收费面积：物业合同中未明确收费面积，以产权证登记面积为准；案场收费面积根据销售进度变化。
• 履约率：历史履约率逐年上升，预测未来履约率保持稳定。
• 现金流来源：物业条线服务费收入和案场服务费收入，预计覆盖优先级证券本息。

6. 现金流预测分析

• 预计覆盖倍率：在专项计划存续期间，基础资产现金流预计为优先级证券未偿本息余额的120%以上。
• 现金流预测：根据历史数据和预测模型，预计2015年至2025年基础资产现金流稳定。
• 压力测试：在三种极端情形下，覆盖倍率仍保持在1.01至1.13之间，保障优先级证券的安全。

总结

复地物业资产支持专项计划通过优先/次级分层、现金流超额覆盖、差额支付承诺及连带责任担保等多种信用增级措施，为投资者提供稳定的投资回报。基础资产涵盖多个城市的物业条线及案场合同，现金流来源明确，预测稳定。专项计划设置利率调整、回售与赎回机制，以增强投资者的灵活性和计划的可持续性。