平银-长城荣盛物业资产支持专项计划推介材料_23页_1mb

报告摘要

平银-长城荣盛物业资产支持专项计划总结

核心内容概述

本专项计划由长城证券作为计划管理人设立，旨在通过资产证券化方式盘活荣盛发展持有的委托贷款债权。计划以84个物业项目的物业服务费收入作为还款来源，通过优先级与次级分层结构为投资者提供信用支持。整体交易结构清晰，现金流覆盖充分，信用增级措施完善，保障了资产支持证券的偿付能力。

主要观点

专项计划要素：
- 优先级资产支持证券包括5个层级，规模从17,500万元至22,000万元不等，预期年收益率在4.2%-5.5%之间，信用评级均为AA+。
- 次级资产支持证券规模为5,000万元，无预期年收益率。
- 优先级资产支持证券的年限为1-5年，次级资产支持证券年限为5年。
- 付息频率为按季付息，次级证券在到期日分配剩余资产。
交易结构：
- 原始权益人荣盛发展通过委托贷款银行向借款人发放贷款，借款人以物业项目下的应收账款作为还款来源。
- 专项计划通过购买贷款债权，实现对物业项目的现金流管理。
- 委托贷款银行对资金归集账户进行监管，确保现金流按期归集。
- 荣盛发展对资金归集账户与贷款本息的差额部分承担差额补足义务。
- 现金流分配顺序为：先支付费用，再分配优先级收益和本金，最后分配次级收益。
- 在加速清偿事件发生时，优先级资产支持证券的本金和利息优先清偿。
参与方：
- 原始权益人：荣盛房地产发展股份有限公司（002146）
- 委托贷款借款人：廊坊荣盛、呼和浩特荣盛、聊城荣盛、南京六合荣盛
- 委贷行/监管行/托管行：平安银行股份有限公司青岛分行
- 计划管理人/销售机构：长城证券股份有限公司
- 登记托管机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
- 其他机构：律师事务所（中伦）、评级公司（大公国际）、会计师事务所（亚太集团）
信用增级措施：
- 优先/次级分层结构：次级为优先级提供信用支持。
- 质押担保：借款人以物业项目应收账款质押。
- 差额支付承诺：荣盛发展对资金差额承担补足义务。
- 现金流覆盖倍数：评估现金流对专项计划应付本息及费用的覆盖倍数均在1.2倍以上，具备良好偿付保障。
还款来源：
- 入池物业项目共84个，收费面积1,731.81万平方米，其中住宅物业占比92.26%。
- 2016年7月至2021年6月预测现金流为1,430,497,692.39元，按月度预测显示现金流稳定增长。
- 专项计划现金流对委托贷款本息的覆盖倍数均大于1.17倍，且对专项计划应付本息的覆盖倍数均大于1.2倍。
原始权益人财务状况：
- 荣盛发展为国家一级房地产开发企业，2016年3月31日资产总计达111.59亿元，资产负债率79.94%，但资产质量稳定，盈利能力良好。
- 近三年房地产销售收入占营业收入比例均在94%以上，营业收入和净利润逐年增长。
现金流分配流程：
- 按季度进行分配，优先级份额优先分配。
- 现金流先用于支付专项计划相关费用，再支付优先级收益和本金，最后分配给次级持有人。
- 最后一期优先级本金和收益全部偿付后，剩余资产分配给次级持有人。
长城证券资产管理业务简介：
- 长城证券是全国性综合证券公司之一，业务范围涵盖证券经纪、投行、资产管理等多个领域，拥有34项资质。
- 资产管理业务规模大、增长快，2015年底资产管理规模达1970亿元，净收入为3.88亿元。
- 具备丰富的资产支持专项计划项目经验，如长城宇商小贷、康景物业等。