2017-6-4现金流预测分析报告-修改稿_23页_718kb

报告摘要

新东原物业资产支持专项计划项目现金流预测分析咨询报告书总结

核心内容

本报告由立信会计师事务所为重庆市迪马实业股份有限公司与西南证券合作发行的“新东原物业资产支持专项计划项目”提供现金流预测分析咨询。报告旨在为专项计划的申报文件提供支持，但不构成对基础资产池信息的鉴证或保证。

主要观点

项目背景：
- 项目旨在通过物业费现金流支持专项计划，以降低融资成本、调整债务结构、提高资产负债管理能力和资金运营效率。
- 基础资产为迪马实业对重庆新东原和四川新东原的委托贷款债权及其附属权益，还款来源为特定物业服务合同项下的物业服务费。
- 基础资产池的基准日为2016年7月1日，预测期为2016年7月1日至2021年6月30日。
资产包概况：
- 共涉及25个建设项目，总建筑面积为362.63万平方米，其中住宅面积占比为86.13%。
- 物业分布于重庆、成都、武汉三个区域，重庆面积占比达64.59%。
- 应收物业服务费总额为650,731,550.52元，其中重庆D7项目占比最大，为30.25%。
预测方法：
- 现金流预测基于物业的计费面积、收费标准、空置期收费比例、收缴率等要素。
- 计费面积以竣工测绘面积或预测绘面积为依据，收费标准按合同约定执行，不考虑递增。
- 空置期收费比例根据各地物业法规确定，如重庆空置期按50%收取，四川按100%收取，武汉按70%收取。
收缴率：
- 历史收缴率按2013年-2016年6月的实缴与应缴比计算，为93%。
- 预测期间假设收缴率保持不变，为93%。
影响现金流的主要因素：
- 违约风险：业主或开发商的履约意愿和能力可能影响应收物业费的回收。
- 空置期：对于2015年7月1日后交付的物业，其交付后1年内按空置期比例收取费用。
- 收费标准：按合同约定执行，不考虑上涨。

关键信息

预测期：2016年7月1日至2021年6月30日。
现金流预测依据：
- 物业计费面积：根据竣工测绘或预测绘报告确认。
- 收费标准：按合同约定执行，不考虑递增。
- 空置期收费比例：根据各地物业法规确定。
- 收缴率：93%，基于历史数据假设不变。
物业服务合同要求：
- 合同合法有效，无第三方权利主张。
- 未售物业及已售未接房的物业费不纳入预测范围。
- 项目选择标准包括合同有效性、无债务负担、符合市场行情等。
现金流预测结果：
- 每月物业费流入金额从2016年7月开始，逐渐增长至2017年12月，之后维持相对稳定。
- 2016年7月物业费流入为7,794,474.40元，2017年12月达到11,264,508.13元，2018年及以后各月均保持在11,327,566.94元左右。