2017-6-5专项计划尽职调查报告-修改稿_115页_1mb

报告摘要

新东原物业资产支持专项计划尽职调查报告总结

核心内容概述

本报告是针对新东原物业资产支持专项计划的尽职调查报告，由西南证券作为计划管理人/销售机构，于2016年7月完成。报告涵盖了原始权益人、资产服务机构、托管人、监管银行、受托银行、信用增级机构及基础资产的调查内容，重点评估了专项计划的合法性、合规性及风险因素。

主要观点

1. 尽职调查流程

调查时间：2016年4月1日至2016年7月15日
调查方式：包括查阅资料、访谈、列席会议、实地调查及与中介机构沟通等方式。
调查流程：分为立项、拟定尽职调查计划、整理汇总资料、撰写尽职调查报告、提交复核（共四级复核流程），确保调查内容的全面性与合规性。

2. 业务参与人调查

原始权益人：重庆市迪马实业股份有限公司，成立时间长、业务多元化，拥有房地产开发与专用车制造两大核心业务板块，具备较强的行业地位和市场影响力。
资产服务机构：原始权益人下属公司，业务与基础资产相关，具备独立运营能力。
托管人、监管银行、受托银行：均具备良好的业务资质和资信水平，制度健全，风险控制措施有效。
信用增级机构：具备良好的历史信用表现和风险控制能力，提供担保、差额支付承诺等方式保障专项计划安全。

3. 基础资产调查

基础资产合法性：通过查阅相关合同、制度文件和审计报告，确认基础资产具备合法性和可特定化特征。
基础资产现金流：原始权益人及其子公司近三年的财务报表显示基础资产现金流稳定，具备良好的历史记录。
风险提示：部分物业服务合同未履行备案手续及存续期限与专项计划期限不匹配，但不会影响合同效力，已通过专项计划文件进行风险提示。

关键信息

1. 原始权益人概况

公司名称：重庆市迪马实业股份有限公司（迪马股份）
法定代表人：向志鹏
注册资本：2,345,861,984.00元
成立时间：1997年10月9日
上市信息：2002年7月23日在上海证券交易所上市，股票代码：600565
经营范围：房地产开发、专用车制造、汽车销售、进出口业务等。

2. 股权结构与治理结构

控股股东：重庆东银控股集团有限公司，持股37.37%，实际控制人为罗韶宇（持股77.78%）。
组织架构：公司设有投资拓展中心、财务管理中心、研发设计中心等10个职能部门，分工明确，职责清晰。
法人治理结构：公司严格按照《公司法》《证券法》及证监会、上交所相关规定进行治理，确保股东权益、董事会科学决策及监事会有效监督。

3. 主营业务及财务状况

主营业务：
- 房地产开发与销售：占比87.79%，产品多样，品牌影响力强，2015年营收67.14亿元。
- 专用车制造：占比12.08%，市场占有率高，产品涵盖金融、公安、通信、市政等多个领域，具备较强的市场竞争力。
财务状况：
- 资产总计：2016年3月31日为296.18亿元，较2013年增长明显。
- 负债总计：2016年3月31日为232.06亿元，资产负债率控制合理。
- 所有者权益：2016年3月31日为641.29亿元，公司具备较强的资本实力。

4. 行业分析

房地产行业：
- 区域性强，竞争不完全，呈现“多、小、散”特征。
- 受土地、资金制约，行业波动大，但政策调控和市场发展促使行业向规模化、品牌化转型。
- 2016年房地产投资出现触底回升趋势，市场有望逐步回暖。
专用车行业：
- 多品种、小批量、高附加值，是汽车工业的重要组成部分。
- 行业集中度低，竞争激烈，未来将向专业化、科技化、品牌化方向发展。
- 产品广泛应用于金融、公安、通信、市政等领域，具备出口潜力。

重要问题及解决情况

物业服务合同备案问题：
- 未备案合同共12笔，但根据相关法律，此类合同不构成无效，且不会影响基础资产运营。
- 已在专项计划文件中进行风险提示。
物业服务合同存续期限与专项计划不匹配：
- 部分合同可能在专项计划存续期间提前到期，但因无重大物业纠纷，提前到期可能性较低。
- 已在专项计划文件中提示相关风险。
其他应收账款较大：
- 重庆新东原物业管理有限公司的其他应收账款主要为车位包销款，属于经营性资金，不存在非经营性资金占用。
- 已在专项计划文件中披露应收账款构成及回款安排。

总结

本次尽职调查确认了新东原物业资产支持专项计划的合法性与合规性，原始权益人具备良好的经营状况、较强的资本实力及完善的法人治理结构。尽管存在部分合同备案不全及存续期限不匹配等风险点，但均已通过专项计划文件进行充分披露和风险提示。整体来看，该专项计划具备良好的基础资产质量及运营保障，符合相关法律法规要求。

展开完整摘要