2017-4-1信用评级报告-修改稿_32页_1mb

报告摘要

本报告为中诚信证评针对“新东原物业资产支持专项计划”优先级资产支持证券出具的信用评级报告，主要基于2016年7月1日及之前获得的信息。报告分析了专项计划的交易结构、基础资产、现金流支付机制、信用支持措施及潜在风险，并提出了相应的缓解方式。

基础资产：指原始权益人迪马实业依据《委托贷款合同》享有的向基础债务人收取贷款本息的债权及其附属权益。
委托贷款本金余额：43,000万元。
基础债务人：重庆新东原物业管理有限公司及四川新东原物业服务有限公司。
专项计划资产支持证券：
- 优先级资产支持证券：共5档，预期发行金额合计3.90亿元，预期收益率从4.50%至6.00%不等。
- 次级资产支持证券：0.40亿元，无预期收益率。
现金流归集频率：每季度一次。
交易结构：采用优先级/次级支付机制，优先级资产支持证券本息支付优先于次级。

风险描述：基础债务人若财务或信用状况恶化，可能导致基础资产现金流与其他资金混同，影响优先级证券的偿付。
缓释方式：
- 基础债务人需为每个物业单独开设物业费收款账户。
- 设立监管账户，用于归集特定物业服务合同项下的物业费收入。
- 管理人可实时监控监管账户资金变化，防止挪用。
- 中诚信证评将持续关注基础债务人财务状况，及时评估混同风险。

风险描述：部分物业使用人不再续签物业服务合同、物业费收缴率下降等，可能导致现金流不足以支付优先级证券预期支付额。
缓释方式：
- 设置加速清偿机制，在触发事件后，资产支持证券提前到期。
- 基础债务人以特定物业服务合同项下的物业费债权提供质押担保。
- 差额补足义务人（迪马实业）承诺在专项计划资金不足时履行差额补足义务。

风险描述：基础债务人能否持续经营，直接影响底层基础资产现金流的产生，进而影响优先级证券的偿付。
缓释方式：
- 基础债务人是迪马实业旗下物业管理业务的核心运营主体，业务来源稳定。
- 迪马实业出具《流动性支持承诺函》，承诺对基础债务人资金需求进行无偿支持。
- 基础债务人物业费收缴率良好，2013~2016年6月整体收缴率为93%。

物业项目数量与面积：
- 截至2016年3月末，重庆新东原物业在管项目37个，管理面积452.83万平方米。
- 四川新东原物业在管项目7个，管理面积63.73万平方米。
区域分布：
- 重庆：14个小区，面积234.25万平方米，占比64.59%。
- 成都：7个小区，面积77.77万平方米，占比21.45%。
- 武汉：4个小区，面积50.61万平方米，占比13.96%。
物业类型：
- 住宅：占比86.13%，面积312.33万平方米。
- 写字楼：占比1.51%，面积5.48万平方米。
- 商业：占比12.36%，面积44.82万平方米。

财务状况：
- 截至2016年3月末，资产总额52,857.16万元，所有者权益-158.63万元，负债53,015.79万元。
- 2013~2015年及2016年一季度，营业收入分别为4,508.90万元、9,073.26万元、10,944.90万元、2,799.30万元。
- 负债率持续偏高，2013~2016年一季度分别为152.68%、68.15%、99.08%、100.30%。
- 近年持续亏损，2013~2015年利润总额分别为-1,164.28万元、147.70万元、-3,047.42万元。
- 2016年1~3月实现收入2,799.30万元，利润总额-645.39万元。
物业费收缴率：
- 2013~2015年分别为92.91%、93.21%、93.67%。
物业费标准：
- 普通住宅：1.20~5.00元/平方米/月。
- 别墅：3.00~5.00元/平方米/月。
- 商业：3.50~45.00元/平方米/月。
支持措施：迪马实业已出具《流动性支持承诺函》，承诺对基础债务人的资金需求提供支持。

财务状况：
- 截至2016年3月末，资产总额1,624.18万元，所有者权益-771.21万元，负债2,395.39万元。
- 2013~2015年及2016年一季度，营业收入分别为613.79万元、1,659.33万元、1,876.85万元、570.47万元。
- 利润总额分别为-613.79万元、-1,659.33万元、45.82万元、-201.62万元。
物业费收缴率：
- 2013~2015年分别为72.99%、95.09%、95.53%。
物业费标准：
- 普通住宅：1.80~4.00元/平方米/月。
- 别墅：3.00元/平方米/月。
- 商业：1.80~6.00元/平方米/月。
支持措施：迪马实业出具《流动性支持承诺函》，承诺对基础债务人提供无偿资金支持。

现金流归集流程：
- 基础债务人将物业费划入监管账户。
- 监管银行将资金划入委托贷款还款账户。
- 受托银行将资金划入专项计划账户。
- 托管人根据分配指令划拨资金至登记机构账户。
分配顺序：
- 税费；
- 资产支持证券上市初费、年费、登记注册费等；
- 管理费、托管费等；
- 优先级资产支持证券收益；
- 优先级资产支持证券本金；
- 剩余资金的50%分配给次级证券，其余留存于专项计划账户。
加速清偿机制：
- 委托贷款加速清偿事件触发后，专项计划进入加速清偿程序。
- 资产支持证券提前到期，不再按票面利率计息，而是按1.5倍利率计息。
- 若基础债务人或差额补足义务人未能履行义务，计划管理人可行使质权，处置基础资产。