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天津房地产市场2017年年报总结

核心内容概览

2017年天津房地产市场在政策调控与市场调整的双重影响下，整体呈现**“政策收紧、供应不足、成交热度不减、库存持续去化”**的特征。房地产市场逐步回归理性发展，土地市场表现活跃，商品房市场降温，二手房市场受政策影响明显，公寓市场库存持续减少，办公及商业用房市场则呈现供、销、价齐降趋势。同时，政策层面加强了对房地产市场的监管，推动住房租赁市场发展，以落实“房子是用来住的，不是用来炒的”政策导向。

主要观点

1. 政策调控持续加码，市场逐步理性

• 政策密集出台：2017年是天津房地产调控的“政策年”，从限购、限贷、限价、限售到限商，全面覆盖市场各环节。
• 限购细则明确：非户籍居民需提供3年内连续缴纳2年以上的社保或个税证明，限购与限贷同步实施。
• 政策趋于缓和：调控已持续1年半，预计2018年政策将逐步缓和，市场将回归平稳发展。

2. 土地市场“量降质升”

• 土地供应和成交双降：经营性土地供应和成交面积分别环比下降24%和17%，但成交均价上涨19%，体现“价升”趋势。
• 土地供应结构变化：综合类用地成为主力，远郊区县供应仍占比较高。
• 土地新政实施：土地出让引入“报价至上限后拼自持面积”机制，防止高价地出现，抑制市场炒作。

3. 商品房市场理性回归

• 商品住宅市场：供应量下降4%，成交量下降48%，成交均价上涨16%，库存量增加9%，去化周期为13.4个月，存量结构趋于合理。
• 二手房市场：受政策影响，成交量大幅下滑56%，回归至2014年水平，但均价上涨12%，市内六区突破“2万”元/平米。
• 公寓市场：政策限制后，市场供销及价格全面下降，库存持续减量，市场热度下降。
• 办公及商业用房市场：供应与价格同步下降，成交量小幅上涨，市场逐步回归理性。

关键信息

土地市场

• 总供应：862.2万平米，环比下降24%。
• 总成交：773.6万平米，环比下降17%。
• 成交金额：1166亿元，环比下降10%。
• 成交均价：9575元/平米，环比上涨19%。
• 土地新政：报价至上限后竞自持面积，防止高价地扰乱市场预期。

商品住宅市场

• 新增供应：127149套，1396.8万平米，环比下降4%。
• 成交量：114368套，1279.6万平米，环比下降48%。
• 成交均价：15707元/平米，环比上涨16%。
• 库存：1411.8万平米，环比上涨9%，去化周期13.4个月。

二手房市场

• 成交量：785.9万平米，环比下降56%。
• 成交均价：13308元/平米，环比上涨12%。
• 政策影响：3月政策末班车效应使成交量一度达到历史峰值，但4月后断崖式下跌。

公寓市场

• 新增面积：26.5万平米，环比下降30%。
• 成交面积：48.2万平米，环比下降33%。
• 成交均价：14697元/平米，环比下降7%。
• 政策影响：禁止审批酒店型公寓，导致市场供销下降，库存减少。

办公用房市场

• 新增供应：4753套，71万平米，环比下降44%。
• 成交面积：95.5万平米，环比上涨4%。
• 成交均价：13169元/平米，环比下降3%。

商业用房市场

• 新增供应：18871套，131.3万平米，环比下降13%。
• 成交面积：95.5万平米，环比下降2%。
• 成交均价：18019元/平米，环比下降9%。
• 库存增加：市场存量上涨，供、销、价齐降。

三级市场表现

• 成交量：全市共成交二手房785.9万平米，环比下降56%。
• 成交均价：13308元/平米，环比上涨12%。
• 市内六区：均价突破“2万”元/平米，涨幅达23%。
• 库存结构：整体趋于合理，市场去化周期适中。

政策背景与影响

一、宏观调控政策

• 政策特征：全国范围内的调控政策密集出台，天津进入“五限”时代，政策力度不断加强。
• 调控目标：抑制房地产泡沫，实现市场理性发展，落实“房子是用来住的”政策导向。

二、政策大事记

• 1月12日：发布存量房屋交易资金监管办法，加强资金监管，保障交易安全。
• 1月16日：酒店型公寓建设管理文件失效，不再审批新项目。
• 2月13日：推出土地新政，报价至上限后竞自持面积。
• 3月31日：出台限购政策，限制非户籍购房，实施“认房又认贷”。
• 4月7日：发布商品房库存消化周期政策，根据消化周期调整供地节奏。
• 4月17日：加强商品房销售管理，要求拿到销许后10日内必须开盘销售。
• 5月31日：推进住房租赁市场发展，落实租购同权，支持租赁消费。
• 7月17日：加强租赁行为规范，保障承租人权益，推动租赁市场健康发展。
• 8月3日：北京出台租赁新政，为全国提供参考。
• 11月1日：发布限价商品住房限售政策，交纳契税满5年后方可转让。

总结

2017年天津房地产市场在政策调控下逐步降温，土地市场活跃但趋于理性，商品房市场供应下降，成交量减少，但价格稳中有升，库存结构趋于合理。公寓市场因政策限制而降温，办公及商业市场也呈现供、销、价同步下降的趋势。同时，政府加大了对租赁市场的扶持力度，推动租购并举，为未来房地产市场平稳发展奠定基础。政策的密集出台标志着天津房地产市场进入深度调控阶段，未来政策将逐步转向宽松，市场有望回归健康、理性发展。