20170320-东兴证券-房地产行业事件点评_北京调控史上最严_京津冀是17年的投资主题_15页_1mb

北京调控史上最严 京津冀是2017年投资主题总结

核心内容

2017年3月，北京市出台史上最严的房地产调控政策，联合多个部门发布新闻发布会，对购房群体实施“认房又认贷”政策，标志着北京房地产市场进入新一轮调控周期。此政策对全国其他城市如广州、石家庄、郑州、长沙等也产生了一定的政策影响，形成全国房地产调控的联动效应。同时，分析指出2017年京津冀地区将成为重要的投资主题。

主要观点

1. 北京调控政策对购房群体形成普遍压力

• 政策内容：

  • 居民家庭名下已有一套住房或有贷款记录，购买普通自住房首付款比例不低于60%，非普通自住房不低于80%。
  • 暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款（含公积金贷款）。
  • 企业购买的商品住房再次上市需满3年，交易对象为个人则按限购政策执行。
  • “认房又认贷”范围扩大，包括在北京购买商住两用房、在其他城市购买住宅和商住房的贷款记录。

• 影响分析：

  • “卖一买一”首改和“有一再买”的改善性需求受到较大冲击。
  • 首次置业群体压力增加，但受影响相对较小。
  • 首付比例提升对购房行为形成抑制，尤其在非普通住宅领域影响显著。
  • 企业购房策略受限，交易成本增加。

2. 其他城市跟进调控，政策效果有限但意义重大

• 政策特点：

  • 郑州、长沙、石家庄等城市限制补缴个税或社保作为购房资格。
  • 广州将非户籍居民社保缴纳年限从3年延长至5年。
  • 部分城市如南京、赣州、合肥等也加强了限购和限贷政策。

• 政策意图：

  • 部分城市政策旨在缓解房价上涨预期，抑制投机行为。
  • 虽然无法形成如2017年9.30调控时期那样的紧张氛围，但政策具有“维稳”作用，防止房价进一步上涨。

3. 房地产市场处于“易涨难跌”状态

• 宏观经济背景：

  • 美联储加息预期增强，人民币贬值压力上升。
  • 国内流动性充裕，资本管制限制资金外流，房地产成为相对安全的资产配置选项。

• 市场趋势判断：

  • 热点一、二线城市房价高位维稳，短期内可能小幅调整，但长期仍将稳步上扬。
  • 北京市场短期二手房成交量可能下降30%-40%，新房销售影响有限。

关键信息

• 政策背景：北京楼市在2016年底持续火热，调控政策最终出台，以抑制房价过快上涨。
• 政策影响：调控政策对所有购房群体形成普遍压力，尤其对改善性需求和“曲线救国”策略（企业购房）产生较大影响。
• 市场预期：热点城市房价“易涨难跌”，短期内调控政策对房价上涨动能有抑制作用，但长期仍具有上涨动力。
• 投资主题：京津冀协同发展将推动资金外溢，环京区域可能受益，成为2017年重点投资区域。
• 行业评级：房地产行业估值处于历史低位，但业绩确定性高，板块分化明显，部分优质房企将获青睐。

重点房企推荐

• 推荐房企：荣盛发展、首开股份、华夏幸福、新华联、金融街、北京城建、新城控股、蓝光发展、招商蛇口、阳光城、冠城大通。
• 投资逻辑：持有优质土地储备或持有型物业的房企更具投资价值。

风险提示

• 行业调控政策进一步收紧
• 信贷政策持续收紧
• 销售不及预期

附件信息

• 全国35个城市限购政策一览表：详细列出了各城市对本市户籍与非本市户籍的限购和限贷政策，包括首付比例、贷款利率等。
• 统计时间：截至2017年3月18日。

分析师与联系人简介

• 郑闵钢：东兴证券房地产行业首席研究员，从事房地产研究多年，具备丰富的行业经验。
• 梁小翠：东兴证券联系人，中国社会科学院研究生院博士，专注于房地产行业转型与金融研究。

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