中指-2017年青岛房地产市场形势总结与趋势展望-20181-34页_3mb

报告摘要

2017年青岛房地产市场总结

核心内容

2017年青岛房地产市场在政策调控与市场供需变化的双重影响下，呈现出整体下行趋势，但部分区域热度不减，市场结构逐步优化。政策层面，政府强化了对房地产市场的调控力度，通过限购、限售、提高首付比例、加强信贷监管等手段，抑制投机行为，稳定市场预期。同时，政府推动住房租赁市场发展，构建住房租赁体系，促进购租并举，提升市场长期运行的稳定性。

主要观点

政策调控加强：2017年青岛房地产市场调控政策持续收紧，包括限购、限售、提高首付比例、强化信贷监管等，以抑制房价过快上涨，确保市场平稳运行。
限购政策实施：3月16日起，青岛对非本地户籍居民实施限购政策，要求提供连续缴纳个人所得税或社保证明。3月30日，限购政策进一步升级，要求购房后满2年才能上市交易。
住房租赁体系构建：政府推动租赁市场发展，鼓励开发商自持商品房用于租赁，并建立综合服务平台，实现“互联网+房地产+金融”模式，提升租赁市场规范性。
土地市场调控：土地供应规模下降，但住宅用地供应小幅上升，土地价格持续上涨，部分地块采用“限地价竞自持”、“限地价竞租赁住房面积”等政策，从源头控制房价。
市场供需关系变化：住宅成交量与供应量均下降，销供比创历史新高，库存压力较小，市场整体呈现供不应求态势。
区域成交分化：郊区及远郊四市（胶州、即墨、平度、莱西）成为成交主力，主城区成交量大幅下滑，市场外溢明显。
价格结构上移：中高面积段房产成交占比上升，价格持续坚挺，高溢价地块主要集中在即墨等新兴区域。

关键信息

政策调控措施

限购政策：非本地户籍居民在市区范围内限购1套住房，需提供连续12个月个人所得税或社保缴纳证明。
限售政策：新房、二手房需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。
信贷政策：首套、二套房商业贷款首付比例提高至30%、40%，暂停发放第三套及以上住房贷款。
土地政策：推行“限地价竞自持”、“限地价竞租赁住房面积”，抑制高地价地块的拍出，提高土地使用效率。
租赁政策：支持开发商自持商品房用于租赁，禁止拒绝公积金贷款购房，建立租赁服务平台。

市场表现

住宅成交：2017年青岛商品住宅共成交1677.34万平米，同比下降14.53%，成交量主要集中于胶州、黄岛、城阳、即墨等区域。
价格走势：全年住宅均价上涨16.06%，其中上半年涨幅较大，下半年有所放缓，但整体价格坚挺。
销售结构：中高面积段（90-144m²）成交占比最大，达到60.5%，刚需及改善型需求为主。
库存情况：截至2017年底，可售面积为1126万平方米，同比下降17.62%，出清周期为8.7个月，库存压力较小。

房企表现

销售金额TOP10：万科以111亿元蝉联冠军，海尔地产、融创中国紧随其后，销售金额均超过60亿元。
销售面积TOP10：中建东孚以79.7万㎡销售面积登顶，万科、海尔地产分列二、三位。
项目成交：融创·都会中心以45.9亿元成交金额居首，中建锦绣城以4032套成交套数领先。

土地市场

土地供应：2017年青岛推出各类用地2702.8万平方米，同比下降20.9%。住宅用地推出1456.1万平方米，同比上涨1.5%。
土地成交：全年住宅用地成交1262万平方米，同比上涨6.9%。商办用地成交259.5万平方米，同比下降17.6%。
土地价格：楼面价同比上涨76%，其中住宅楼面价上涨59.1%，商办楼面价上涨43%。
高溢价地块：即墨区成为高溢价地块集中地，JY17-6地块溢价率高达400.15%，成为年度最高溢价地块。

市场趋势展望

长效机制建设：2018年是房地产长效机制建设的关键时期，政策将更加注重市场稳定与住房制度完善。
区域发展：主城区土地稀缺，未来供应将更多向新兴城区及远郊四市倾斜，市场热度持续外扩。
价格走势：受土地成本上升及供应紧张影响，住宅价格仍有望保持坚挺态势。

市场结构分析

区域结构

远郊四市：成交面积650.8万平方米，占比38.8%，成为成交主力。
新兴城区：成交面积756.6万平方米，占比45.1%，市场热度持续上升。
主城区：成交面积270.0万平方米，占比16.1%，成交量大幅下降。

面积结构

中低面积段：成交套数5.2万套，占比24.1%，但同比下降29.2%。
中高面积段：成交套数9.2万套，占比60.5%，成为市场主力。
高面积段：成交套数1.4万套，占比15.4%，成交面积与套数均有所下降。

单价结构

6000元/平方米以下：成交面积410万平方米，占比24.1%，但同比下降11.2%。
6000-8000元/平方米：成交面积380万平方米，占比22.3%，同比下降18.7%。
8000-10000元/平方米：成交面积348万平方米，占比20.4%，同比下降7.9%。
10000元/平方米以上：成交面积565万平方米，占比33.2%，虽同比下降33.4%，但仍是市场关注焦点。

总结

2017年青岛房地产市场在政策调控与市场供需的共同作用下，整体呈现下行趋势，但部分区域仍保持热度。政府通过限购、限售、信贷收紧等手段，有效抑制了市场过热现象，推动市场向平稳健康发展。土地市场调控政策逐步加强，推动住宅供应结构优化，促进市场合理布局。未来，随着长效机制建设的推进，青岛房地产市场有望实现更合理的供需平衡与价格稳定。

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