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2017年中国300城市土地市场交易情报总结

核心内容

2017年，全国300城市土地市场总体保持平稳，供应量小幅回升，带动成交及出让金上涨。土地市场呈现“回归房屋居住属性”的趋势，调控政策持续深化，热点城市土地溢价率明显下降，需求外溢至周边三四线城市。

主要观点

• 供应与成交：全年土地供应总量同比小幅增长，热点城市加大供应稳定市场预期，带动成交量及出让金上涨。
• 出让金：全国300城市土地出让金总额达40623亿元，同比增长38%，其中住宅类用地占比提升至82%，成为主要贡献来源。
• 楼面均价：全年成交楼面均价为2374元/平方米，同比上涨26%，但涨幅较去年明显收窄。
• 溢价率：全国平均溢价率同比下降14个百分点至29%，热点城市趋于理性。
• 城市分化：一线城市供应增加带动成交及出让金增长，但均价和溢价率下降；二线城市调控深化，市场趋稳；三四线城市因需求外溢，整体供求升温。

关键信息

全国市场情况

• 全年数据：

  • 推出土地面积：111907万平方米，同比增长8%
  • 成交土地面积：95036万平方米，同比增长8%
  • 出让金总额：40623亿元，同比增长38%
  • 楼面均价：2374元/平方米，同比增长26%
  • 平均溢价率：29%，同比下降14个百分点

• 12月数据：

  • 推出土地面积：13600万平方米，环比增长22%，同比下降1%
  • 成交土地面积：11591万平方米，环比增长36%，同比下降9%
  • 出让金总额：5975亿元，环比增长52%，同比增长20%
  • 楼面均价：2673元/平方米，环比增长10%，同比增长30%
  • 平均溢价率：20%，环比下降1个百分点，同比下降7个百分点

各类城市表现

重点城市表现

• 一线城市：

  • 北京：出让金2796亿元，同比增长228%，楼面均价9439元/平方米，同比下降4%
  • 广州：出让金1216.6亿元，同比增长66%
  • 上海、深圳：出让金同比下滑

• 二线城市：

  • 杭州、南京、武汉、重庆、天津、成都等城市出让金同比增长显著
  • 溢价率各季度均同比下降，土地市场趋稳

• 三四线城市：

  • 多数城市出让金及楼面均价同比上涨
  • 部分城市因承接热点城市外溢需求，市场热度上升

出让金TOP20城市

• 北京：2796亿元，同比增长228%
• 杭州：2190亿元，同比增长32%
• 南京：1734.2亿元，同比微降
• 武汉：1557.8亿元，同比增长40%
• 广州：1216.6亿元，同比增长66%
• 重庆：1255.2亿元，同比增长60%
• 天津：1227.6亿元，同比下降12%
• 成都：1189.5亿元，同比增长102%
• 苏州：938.6亿元，同比下降36%
• 深圳：809亿元，同比下降21%

住宅用地成交总价TOP10

• 广州增城区：131.6亿元，以交通场站用地兼容居住用地竞得
• 武汉江岸区：99.2亿元，规划建筑面积117.3万平方米
• 南京秦淮区：98.1亿元
• 北京石景山区：86亿元
• 北京丰台区：78亿元
• 北京海淀区：76.2亿元
• 武汉汉阳区：75.35亿元
• 天津南开区：30.72亿元
• 杭州上城区：59.93亿元
• 北京顺义区：70.5亿元

住宅用地楼面地价TOP10

• 北京丰台区：60905元/平方米，以“限地价、竞自持”方式成交
• 北京朝阳区：54672元/平方米
• 北京东城区：52175元/平方米
• 北京顺义区：44995元/平方米
• 杭州上城区：44460元/平方米
• 天津河北区：42443元/平方米
• 南京秦淮区：45151元/平方米
• 北京海淀区：52763元/平方米
• 北京顺义区：44995元/平方米
• 天津南开区：48000元/平方米

2018年土地市场展望

1. 政策深化：继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，完善调控政策，保持市场平稳。
2. 供给侧改革：优化土地供应结构，增加住宅用地供应，推动多层次住房供应体系建设。
3. 调控规则细化：各城市将因地制宜，完善土拍规则，部分三四线城市可能加入调控行列。
4. 租购并举：共有产权、租赁等试点政策将深化，构建租购并举的住房制度。
5. 需求外溢持续：热点城市调控进一步收紧，需求持续外溢至周边三四线城市，导致其内部分化加剧。