20210122-国金证券-房地产行业_上海调控预期中_对全局无影响_5页_606kb

上海房地产调控政策分析总结

核心内容

2021年1月21日，上海市住建委等部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，从限购、限贷、税收、土地供应、销售管理等方面完善了房地产调控细则，并于2021年1月22日正式执行。此次调控政策的出台，旨在进一步落实“房住不炒”定位，稳定地价、房价和市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

主要观点

1. 限购政策

• 核心内容：对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，旨在打击假离婚购房行为。
• 政策深化：相比部分城市“追溯离异2年内家庭所有房产”，上海的3年追溯期限更为严格。

2. 限贷政策

• 核心内容：实施房地产贷款集中度管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速。
• 政策深化：加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度，严防违规资金流入房地产市场。

3. 增值税政策

• 核心内容：将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
• 政策影响：提高二手房交易税费成本，增加交易摩擦，抑制投机行为。

4. 土地供应政策

• 核心内容：优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边及五大新城。
• 政策目标：引导企业理性拿地，稳定土地价格，缓解局部供求矛盾。

5. 销售管理政策

• 核心内容：严格新建商品住房销售方案备案管理，严格执行“一价清”“实名制”等管理制度。
• 政策深化：完善公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求，加强预售资金监管。

关键信息

行业影响

• 调控属于预期之中，对房地产行业全局影响不大。
• 短期内房价仍将上涨，结构性供需不平衡继续存在，尤其是核心区、学区房。

投资建议

• 重申对房地产行业的“买入”评级。
• 推荐关注万科A、保利地产、招商蛇口、建发国际等公司。

风险提示

• 房地产调控超预期收紧；
• 销售恢复程度低于预期。

政策对比（附录1）

总结

上海此次房地产调控政策在限购、限贷、税收、土地供应和销售管理等方面进行了系统性调整，旨在遏制投机行为，稳定市场预期。尽管政策力度有所加强，但总体上属于预期之中，未对行业基本面造成实质性影响。短期内房价仍将上涨，结构性供需不平衡现象仍将持续，建议关注具备稳健基本面和较强抗风险能力的龙头房企。