天津房地产市场年报2017年报_240页-6mb

天津房地产市场年报（2017）总结

核心内容概览

2017年天津房地产市场在政策调控、市场供需和价格变化等多重因素影响下，整体呈现“政策收紧、供应不足、成交热度下降、库存持续去化”的态势。土地市场表现相对活跃，商品住宅市场成交量大幅下降，但价格趋于理性。同时，政策对二手房、公寓、办公及商业用房市场进行了全面规范，推动住房租赁市场的发展，强化市场监管，防止违规行为。

主要观点

• 政策调控趋严：2017年是天津房地产调控政策最密集的一年，从限购、限贷、限价到限售、限商，形成“五限”政策体系，抑制投机行为，稳定市场预期。
• 土地市场“量降质升”：土地供应和成交面积均有所下降，但成交均价显著上涨，且房企竞拍行为更趋理性，部分地块因限价政策转向竞自持面积。
• 商品住宅市场理性发展：尽管供应量减少，但价格涨幅明显，去化周期有所延长，库存结构趋于合理。
• 公寓市场持续萎缩：受政策影响，新增和成交面积大幅下降，价格微跌，长期处于库存减量阶段。
• 办公及商业用房市场降温：供应和价格双双下降，成交量有所波动，市场整体趋于理性。
• 二手房市场受政策冲击：成交量断崖式下滑，价格有所上涨，但市场活跃度明显下降。
• 住房租赁市场政策扶持：通过税收优惠、金融支持、信息平台建设等手段，加快租赁市场发展，推动租购同权，保障租户权益。
• 市场逐步回归理性：政策调控和市场供需变化使天津房地产市场趋于平稳，未来政策有望逐步缓和，市场回归健康发展。

关键信息

一、土地市场

• 供应与成交：土地供应862.2万平米，环比下降24%；成交773.6万平米，环比下降17%。
• 成交金额：土地总成交金额1166亿元，环比下降10%。
• 成交均价：成交均价9575元/平米，环比上涨19%。
• 政策影响：限价、竞自持面积等政策抑制高溢价地块交易，促使房企更注重长期持有。

二、商品住宅市场

• 新增供应：新增127149套，1396.8万平米，环比下降4%。
• 成交量：114368套，1279.6万平米，环比下降48%。
• 成交均价：15707元/平米，环比上涨16%。
• 库存情况：截至12月底，存量1411.8万平米，较2016年年末上涨9%，去化周期为13.4个月，结构趋于合理。

三、公寓市场

• 政策影响：不再审批酒店型公寓，导致公寓市场供销下降。
• 新增面积：26.5万平米，环比下降30%。
• 成交面积：48.2万平米，环比下降33%。
• 成交均价：14697元/平米，环比下降7%。
• 存量情况：存量197.8万平米，环比下降10%。
• 市场特点：投资性公寓难以转售，只能出租，税费较高，存在设计不合理、配套设施不完善等问题。

四、办公用房市场

• 供应下降：新增供应面积71万平米，环比下降44%。
• 成交量上升：成交面积95.5万平米，环比上涨4%。
• 成交均价下降：13169元/平米，环比下降3%。
• 市场特征：供应减少，但成交量小幅上升，价格趋于理性。

五、商业用房市场

• 供应与成交下降：新增131.3万平米，成交95.5万平米，环比均下降。
• 成交均价下降：18019元/平米，环比下降9%。
• 成交金额下降：172亿元，环比下降11%。
• 市场趋势：整体降温，供需关系失衡，库存增加。

六、二手房市场

• 成交量：全市共成交785.9万平米，环比下降56%，回归2014年水平。
• 价格走势：成交均价13308元/平米，环比上涨12%。
• 区域表现：市内六区均价突破“2万”，环比上涨23%。
• 政策影响：限购政策对二手房交易影响明显，成交量大幅下滑。

七、住房租赁市场

• 政策支持：通过税收优惠、金融支持、信息平台建设等手段推动租赁市场发展。
• 租购同权：保障承租人子女入学、居住权、户口登记等权利。
• 租赁规范：出台租赁合同、押金、租金管理、租赁登记备案等具体规定。
• 金融支持：鼓励金融机构创新产品，支持租赁企业融资，推动REITs试点。
• 信息平台：建立全市统一的住房租赁监管平台，实现信息透明、服务便捷。

重要政策与措施

1. 限购政策

• 对象：本市户籍家庭、非户籍家庭、单身及离异人士。
• 条件：非户籍需提供3年内连续2年以上社保或个税证明，不得补缴。
• 首付比例：非户籍家庭首付30%，本市户籍家庭首付30%或60%（视贷款情况）。
• 执行时间：2017年4月1日起实施。

2. 差别化信贷政策

• 认房又认贷：已有住房或贷款记录的居民家庭执行二套房政策。
• 首付比例：二套房首付不低于60%，贷款年限不超过25年。

3. 土地出让新政

• 限价竞自持：报价达上限后，竞报自持面积，防止高价地出现。
• 控制供应节奏：根据库存消化周期调整供地规模，对消化周期长的地区停止供地。

4. 二手房交易资金监管

• 监管方式：实行资金监管网络管理制度，确保交易资金安全。
• 适用范围：贷款购房的全部实行资金监管，非贷款购房可选择性监管。
• 监管流程：通过系统核对信息，确保资金划转合规。

5. 限售政策

• 限售年限：购买新建限价房需交契税满5年后方可转让（继承除外）。
• 政策执行：由市国土房管局实施，系统自动注记。

6. 住房租赁市场发展

• 租赁房源增加：鼓励企业、个人参与租赁住房建设与供应。
• 租购同权：保障承租人子女入学、户口登记等权益。
• 税收优惠：个人出租住房减按1.5%征收增值税，住房租赁企业享受税收减免。

总结

2017年天津房地产市场在政策调控下逐步降温，市场趋于理性。土地市场“量降质升”，商品住宅市场成交价格理性上涨，库存结构优化。公寓市场受政策影响萎缩，办公与商业市场整体降温。二手房成交量大幅下滑，但价格小幅上涨。住房租赁市场则成为政策扶持重点，通过多方面措施推动市场健康发展，租购同权逐步落地。政策的持续实施为市场提供了更规范、透明的交易环境，未来市场有望逐步回归平稳发展。