20220504-光大证券-光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年4月）_四月光大地产AH核心物业指数-3_东原仁知挂牌上市_13页_1mb

行业研究总结：2022年4月光大地产AH核心物业指数及行业动态

核心内容

2022年4月，光大地产AH核心物业指数单月涨跌幅为 -3.17%，在A股板块中排名 第7/29，在H股板块中排名 第8/15。该指数跑赢沪深300指数 1.72pct，跑赢恒生指数 0.96pct，跑赢恒生港股通指数 0.66pct。2022年1-4月累计涨跌幅为 -15.33%，跑赢沪深300指数 3.37pct，跑输恒生指数 5.47pct，跑输恒生港股通指数 3.42pct。

主要观点

• 行业定位：物业行业被定位为“社区治理基层支柱”，政策支持力度强，有利于行业整体发展空间拓展。
• 投资主线：建议关注四大主线：
  1. 规模第一梯队平台类公司：碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、融创服务、金科服务。
  2. 规模第二梯队成长型标的：新城悦服务（推荐），世茂服务、建业新生活、旭辉永升服务（建议关注）。
  3. 专业商办管理标的：远洋服务（推荐），新大正、宝龙商业、卓越商企服务（建议关注）。
  4. 央企物管标的：中海物业、保利物业（推荐），招商积余、华润万象生活（建议关注）。

关键信息

个股表现

• 本月涨幅前列：

  • 宝龙商业：+34.8%
  • 雅生活服务：+14.4%
  • 卓越商企服务：+4.3%
  • 招商积余：+3.1%
  • 滨江服务：+2.9%

• 年初至今涨幅前列：

  • 越秀服务：+14.0%
  • 中海物业：+13.7%
  • 绿城服务：+9.7%
  • 华润万象生活：+5.0%
  • 特发服务：+4.4%

港股通持股变化

• 本月持股比例变化：

  • 卓越商企服务：+1.13pct
  • 融创服务：+0.65pct
  • 金科服务：+0.64pct
  • 宝龙商业：+0.54pct
  • 旭辉永升服务：+0.42pct

• 年初至今持股比例变化：

  • 世茂服务：+6.33pct
  • 融创服务：+5.84pct
  • 金科服务：+5.09pct
  • 保利物业：+2.99pct
  • 卓越商企服务：+1.48pct

估值预测

• 2022年预测PE估值：范围为 2-32，均值约为 14
• 2023年预测PE估值：范围为 1-26，均值约为 11

行业动态

中央政策

• 政治局会议：支持各地从实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
• 社区医养结合：九部门联合印发《关于开展社区医养结合能力提升行动的通知》，推动社区医养结合服务设施建设，提升社区服务能力。

地方政策

• 深圳：计划三年内实现全市住宅小区业委会全覆盖，推动物业管理服务规范化。
• 北京：推出养老新模式，年底将基本建立养老服务联合体运行机制，解决居家养老服务“最后一公里”问题。
• 苏州：扩大“六税两费”减征范围，对受疫情影响严重的行业暂免征收房产税和城镇土地使用税。
• 陕西：明确住宅小区物业服务收费标准，最高为 2.2元/月/平方米。

重点企业动态

经营动态

• 碧桂园服务：中标多个物业项目，包括海关、医院、社区等。
• 金科服务：中标无锡市市容管理员服务外包项目，与长安物业合作推动智慧社区建设。
• 保利物业：中标多个政府和企业项目，包括广州市公安局、海珠区机关大院等。
• 绿城服务：中标杭州图书馆、党校、医院等项目。
• 特发服务：2021年营收增长 52.54%，净利润增长 13.14%。

资本市场动态

• 上市进展：
  • 4月1日，万物云向港交所递交招股书。
  • 4月19日，东原仁知城市运营服务（2352.HK）启动全球发售，并于4月29日挂牌上市。
• 合作与收并购：
  • 金科服务与长安物业签署合作协议，推动智慧社区建设。
  • 万物梁行与吉利达成合作，提供IFM综合设施管理服务。
  • 远洋服务与和融物业成立合资公司，注册资本500万元。
• 股权激励：
  • 保利物业首次授予限制性股票553.32万股。
  • 新城悦服务、金科服务等也有股权激励计划。
• 业绩情况：
  • 南都物业2021年营收增长 12.7%，净利润增长 18.1%。
  • 特发服务2021年营收增长 52.54%，净利润增长 13.14%。

风险提示

1. 人工成本风险：人工成本占营业成本比重较大，最低工资上涨可能导致毛利润率下降。
2. 增值服务拓展风险：非增值服务仍与开发商业务密切相关，盈利模式和竞争格局尚未明确。
3. 关联方依赖风险：部分物业企业合约面积依赖关联方开发商，若开发业务受阻，将影响物业业务拓展。
4. 外包风险：外包成本逐年上升，若无法有效控制外包质量，将影响品牌形象和业主满意度。

投资建议

• 推荐公司：
  • 买入：华润万象生活、中海物业、招商积余、碧桂园服务、绿城服务、旭辉永升服务、金科服务、新城悦服务、远洋服务。
  • 增持：建业新生活。
• 建议关注：世茂服务、建业新生活、旭辉永升服务、新大正、宝龙商业、卓越商企、招商积余、华润万象生活。

附录：重点公司列表（部分）

估值方法的局限性说明

本报告基于多种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大差异。所采用的估值方法及模型具有局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

分析师声明

分析师 何缅南 具有证券投资咨询执业资格，独立、客观地出具本报告，对报告内容和观点负责。

法律主体声明

本报告由 光大证券股份有限公司 制作，具有证券投资咨询业务资格。光大证券及其关联机构可能持有报告中提及的公司证券头寸或为其提供相关服务，投资者需注意潜在利益冲突。

版权声明

本报告版权仅归光大证券股份有限公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式、任何目的进行翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或引用。