20220602-光大证券-光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年5月）_五月光大地产AH核心物业指数-3_中央九部门联合推进智慧社区建设_12页_1mb

行业研究总结

核心内容概述

2022年5月，光大地产AH核心物业指数下跌3.11%，跑输沪深300指数4.98个百分点，跑输恒生指数4.65个百分点，跑输恒生港股通指数5.00个百分点。1-5月累计下跌17.94%，整体表现落后于主要市场指数。

主要观点

• 市场表现：光大地产AH核心物业指数在5月表现不佳，但长期来看，物管行业正处于发展壮大的关键时期，政策面支持明显。
• 政策支持：中央九部门联合发文推进智慧社区建设，物业行业被定位为“社会治理基层支柱”，政策利好明显。
• 行业趋势：物管企业具备独立发展能力，随着房地产行业流动性回暖和信用风险出清，估值有望修复。
• 投资建议：建议关注“估值修复”、“独立发展”和“稳健国企”三大主线。

关键信息

市场行情

• 5月指数表现：光大地产AH核心物业指数下跌3.11%。
• 样本股表现：
  • 本月涨幅前列：滨江服务（+7.9%）、建发物业（+6.4%）、特发服务（+5.6%）、中骏商管（+5.3%）、南都物业（+4.8%）。
  • 年度涨幅前列：滨江服务（+12.3%）、中海物业（+10.4%）、特发服务（+10.2%）、绿城服务（+9.9%）、华润万象生活（+6.5%）。
• 港股通持股变化：
  • 本月持股比例上升：融创服务（+2.48pct.）、金科服务（+1.72pct.）、保利物业（+1.12pct.）、旭辉永升服务（+0.68pct.）、雅生活服务（+0.28pct.）。
  • 1-5月持股比例上升：融创服务（+8.32pct.）、金科服务（+6.81pct.）、世茂服务（+6.33pct.）、保利物业（+4.11pct.）、旭辉永升服务（+2.12pct.）。

行业动态

• 中央政策：民政部等九部门联合印发《关于深入推进智慧社区建设的意见》，明确智慧社区建设的总体要求、重点任务和保障措施。
• 地方政策：
  • 北京提出引入物业服务企业加强基层治理，推进基层治理智慧化。
  • 湖南修订《物业服务收费管理办法》。
  • 成都细化公共服务规划到社区尺度。
  • 河北推动社区日间照料机构建设。
  • 西藏发布物业服务星级评定办法。

重点企业动态

• 金科服务：拟收购佳源服务4.5亿股普通股，相当于后者已发行股份约73.56%。
• 融创服务：5月累计回购2159.2万股，总金额约7808万港元。
• 新城悦服务：执行董事戚小明增持5万股，合计持有526万股，占公司已发行股本约0.6%。
• 其他企业动态：
  • 碧桂园服务中标多个物业项目。
  • 保利物业中标城市精细化管理及农村保洁服务项目。
  • 绿城服务中标多个物业及后勤服务项目。
  • 世茂服务与怀化刘霖房地产开发集团成立合资公司。

投资建议

1. 估值修复：关注房地产流动性回暖及民营房企信用风险出清带来的风险溢价下降，推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。
2. 独立发展：关注第三方在管面积占比超过80%的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务、雅生活服务。
3. 稳健国企：持续看好国企物管公司的稳健发展，推荐保利物业、中海物业、金茂物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务。

风险提示

• 人工成本风险：人工成本占营业成本比重较大，若最低工资上涨过快，将影响毛利润率。
• 第三方外拓竞争风险：第三方项目外拓竞争加剧，存在恶意报价、突破底价竞标及招投标贪腐等风险。
• 增值服务拓展风险：非业主增值服务仍与开发商业务相关，业主增值服务盈利模式和竞争格局尚未清晰。
• 关联方依赖风险：部分物管企业在管面积来自关联方开发商，若开发商业务受阻，可能影响合约面积拓展。
• 外包风险：外包成本占比上升，若外包质量无法控制，将影响企业品牌形象和业主满意度。

附录：重点公司列表

估值方法的局限性说明

本报告所采用的估值方法和模型存在一定的假设和局限性，可能因不同假设导致分析结果有较大差异，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

分析师声明

本报告由光大证券股份有限公司分析师何缅南撰写，其具有证券投资咨询执业资格，并独立、客观地出具本报告，对内容和观点负责。

法律主体声明

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