20210602-光大证券-光大地产A+H物业板块月度跟踪（2021年5月）_五月光大AH核心物业指数上涨1.4_小市值标的表现相对较好_10页_1mb

行业研究总结

核心内容概述

2021年5月，光大地产AH核心物业指数上涨1.38%，在A股板块中排名第23，在H股板块中排名第6。与沪深300指数相比，指数跑输2.68个百分点；与恒生指数相比，跑输0.11个百分点；与恒生港股通指数相比，跑输1.01个百分点。截至2021年5月31日，光大地产AH核心物业指数全年累计上涨36.33%，跑赢沪深300指数34.02个百分点，跑赢恒生指数29.27个百分点，跑赢恒生港股通指数26.88个百分点。

主要观点

1. 市场表现

• 5月表现：光大AH核心物业指数单月涨幅1.38%，样本股平均涨跌幅为+5.9%。
• 涨幅居前个股：滨江服务（+32.9%）、佳兆业美好（+32.5%）、星盛商业（+29.5%）、远洋服务（+24.4%）、奥园健康（+15.4%）。
• 年度表现：样本股平均涨跌幅为+30.5%；涨幅居前个股包括中海物业（+105.9%）、滨江服务（+99.6%）、世茂服务（+80.7%）、佳兆业美好（+62%）、建发物业（+55.5%）。

2. 港股通持股变化

• 5月持股变化：金科服务（+2.91pct.）、建业新生活（+1.01pct.）、时代邻里（+0.94pct.）、融创服务（+0.71pct.）、合景悠活（+0.63pct.）。
• 年度持股变化：金科服务（+8.77pct.）、新城悦服务（+5.44pct.）、永升生活服务（+3.96pct.）、建业新生活（+2.69pct.）、融创服务（+1.89pct.）。

3. 行业动态跟踪

• 中央政策：

  • 国家发改委、住建部印发《“十四五”城镇生活垃圾分类和处理设施发展规划》。
  • 国务院办公厅转发《关于推动城市停车设施发展意见的通知》，鼓励老旧小区城市更新。
  • 住建部发布《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第三批）》。

• 地方政策：

  • 成都修订《住宅物业服务等级规范》，将服务分为七项内容，共五个等级。
  • 山东发布老旧小区智能化改造建设指南。
  • 广州发布《广州市老旧小区改造工作实施方案》，明确改造对象及资金机制。
  • 上海推动“红色物业”建设，探索智慧物业，提升基层治理。
  • 北京发布老旧小区适老化改造新标准，支持物业参与养老服务。

4. 企业动态跟踪

企业经营动态

• 中标项目：
  • 保利物业中标嘉兴市南湖区新兴街道市容秩序劝导服务项目。
  • 绿城服务中标杭州市城市规划展览馆物业管理服务项目。
• 项目拓展：
  • 碧桂园服务中标北京大兴国际机场南航基地物业管理项目。
  • 永生生活服务中标昆山市双庙村、龙凤村环境卫生保洁服务项目。

资本市场动态

• 上市进展：
  • 越秀服务正式递交招股书。
  • 新希望服务在港交所挂牌上市。
• 收并购：
  • 融创服务下调收购彰泰服务代价至7.3亿元。
  • 正荣服务拟收购正荣地产旗下商业管理子公司99%股权。
• 融资动态：
  • 碧桂园服务拟配售1.39亿股，价格为每股75.25港元，并计划发行50.38亿港元可转债。
  • 雅生活服务配售8,666.68万股，占现有股本约6.50%。

关键信息

• 投资建议：关注四大主线，包括平台类公司、成长型标的、专业商办管理标的、央企物管标的。
• 主要推荐企业：
  • 平台类公司：碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、恒大物业、融创服务、金科服务。
  • 成长型标的：建业新生活、永升生活服务、新城悦、世茂服务、时代邻里。
  • 专业商办管理标的：新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企。
  • 央企物管标的：中海物业、保利物业、招商积余、华润万象生活。
• 风险提示：
  • 人工成本风险：人工成本占比高，若最低工资上涨过快，将压缩毛利。
  • 增值服务拓展风险：增值服务多与开发商相关，盈利模式尚未清晰。
  • 关联方依赖风险：部分物业企业依赖关联方开发商，若其业务受阻将影响物业拓展。
  • 外包风险：外包成本逐年上升，影响品牌形象与业主满意度。

总结

光大地产AH核心物业板块在2021年5月表现稳健，整体上涨1.38%，样本股平均涨幅达5.9%。行业政策持续推动老旧小区改造与智慧物业发展，为物业板块带来长期增长机遇。企业层面，多家公司推进上市进程及业务拓展，融资规模创行业新高，反映市场对其前景看好。投资建议聚焦于平台类、成长型、专业商办及央企物管标的，同时需关注人工成本、增值服务、关联方依赖及外包等潜在风险。