20211002-光大证券-光大地产A+H物业板块月度跟踪（2021年9月）_九月光大AH核心物业指数上涨1.9_深圳要求增加优质物业服务供给_10页_1mb

行业研究总结

核心内容概述

2021年9月，光大地产AH核心物业指数上涨1.87%，跑赢沪深300指数0.76个百分点，跑赢恒生指数5.64个百分点，跑赢恒生港股通指数5.27个百分点。2021年1-9月，该指数累计上涨9.63%，表现优于多个基准指数。

主要观点

市场表现

• 月度表现：光大AH核心物业指数9月涨幅1.87%，在A股板块中排名第12，在H股板块中排名第2。
• 个股表现：
  • 本月涨幅前列：招商积余（+24.2%）、建发物业（+5.7%）、华润万象生活（+3.6%）、碧桂园服务（+2.7%）、正荣服务（+0.4%）。
  • 年度涨幅前列：中海物业（+61.5%）、滨江服务（+55.7%）、建发物业（+37.4%）、世茂服务（+35.3%）、正荣服务（+27.4%）。

港股通持股变化

• 本月变化：保利物业（+0.92%）、时代邻里（+0.77%）、恒大物业（+0.57%）、卓越商企服务（+0.39%）、华润万象生活（+0.25%）。
• 年度变化：新城悦服务（+5.37%）、金科服务（+5.02%）、旭辉永升服务（+4.57%）、恒大物业（+3.99%）、中海物业（+3.51%）。

关键信息

行业动态

• 中央政策：
  • 国务院发布“十四五”就业促进规划，支持生产性服务业和服务外包创新发展。
  • 发改委与住建部推动物业企业融入社区基层治理体系。
• 地方政策：
  • 深圳市要求物业服务企业公开收费信息，增加优质服务供给。
  • 苏州市整治房地产市场秩序，规范物业服务行为。

企业动态

• 项目拓展：
  • 保利物业中标广州市黄埔区市政绿化养护项目。
  • 新大正中标深创投广场物业服务项目。
  • 招商积余中标中国人保（深圳）金融大厦项目。
  • 碧桂园服务中标中国农业银行北京市分行机关办公楼项目。
  • 旭辉永升服务中标内蒙古大学物业管理服务。
• 收并购动态：
  • 碧桂园服务收购富良环球100%股权，代价不超过100亿元。
  • 碧桂园服务收购邻里乐控股集团有限公司100%股权，代价不高于33亿元。
  • 永升海南收购湖南美中环境生态科技有限公司51%股权，代价为5819.1万元。
• 上市进展：
  • 瑞安房地产分拆瑞安新天地提交港交所上市申请。
  • 港交所披露万盈服务集团有限公司招股书。

投资建议

四大主线

1. 平台类公司：推荐碧桂园服务，建议关注绿城服务、雅生活服务、融创服务、金科服务。
2. 成长型标的：建议关注建业新生活、旭辉永升服务、新城悦、世茂服务。
3. 专业商办管理：建议关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企服务。
4. 央企物管标的：推荐中海物业、保利物业，建议关注招商积余、华润万象生活。

风险提示

• 人工成本风险：人工成本占比高，若最低工资上涨，将影响行业毛利润率。
• 增值服务拓展风险：非增值服务仍与开发商业务相关，盈利模式和竞争格局尚未明确。
• 关联方依赖风险：部分物业企业合约面积依赖关联方开发商，若开发业务受阻，可能影响服务拓展。
• 外包风险：外包成本逐年上升，若无法有效控制质量，可能影响品牌形象和业主满意度。

估值分析

• 2021年预测PE估值：范围7至54，均值20。
• 2022年预测PE估值：范围5至39，均值14。

附录

• 资料来源：Wind、光大证券研究所整理。
• 图表说明：文中涉及多张图表，显示指数走势、个股涨跌幅及PE估值分位，但由于格式限制，未在总结中展示。