20220703-光大证券-光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年6月）_六月光大地产AH核心物业指数+6_四部门鼓励物管吸纳高校毕业生_12页_1mb

行业研究总结：2022年6月光大地产AH核心物业指数及物管行业动态

核心内容

2022年6月，光大地产AH核心物业指数单月涨跌幅为 +6.31%，在A股板块中排名第19，在H股板块中排名第4。该指数跑赢恒生指数和恒生港股通指数，但跑输沪深300指数。2022年1-6月，该指数累计下跌 -13.0%，跑输沪深300指数 -3.78%，跑输恒生指数 -6.43%，跑输恒生港股通指数 -4.42%。

主要观点

• 行业定位：物业行业被视为“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平、推动社区养老托幼、智慧社区建设、老旧小区改造等方面具有重要作用，获得中央及地方政府的政策支持。
• 政策支持：中央四部门联合发文鼓励物业吸纳高校毕业生，上海等地对物业企业的防疫和消杀支出给予补贴，推动行业在社区服务中的角色扩展。
• 投资建议：分析师建议关注物管行业的三条主线：
  1. 估值修复：关注房地产行业流动性回暖和民营房企信用风险出清带来的估值修复机会，推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。
  2. 独立发展：关注第三方在管面积占比超80%的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务、雅生活服务。
  3. 稳健国企：持续看好国企物管公司的稳健发展，推荐保利物业、中海物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务。

关键信息

个股表现

• 本月涨幅前列：建业新生活（+16.8%）、融创服务（+16.6%）、绿城服务（+15.0%）、碧桂园服务（+13.7%）、正荣服务（+12.7%）。
• 年度涨幅前列：绿城服务（+26.3%）、特发服务（+24.0%）、越秀服务（+18.5%）、滨江服务（+13.7%）、华润万象生活（+8.0%）。

港股通持股变化

• 本月变化：世茂服务（+0.87pct.）、建业新生活（+0.54pct.）、碧桂园服务（+0.44pct.）、雅生活服务（+0.24pct.）、卓越商企服务（-0.01pct.）。
• 年度变化：融创服务（+7.40pct.）、世茂服务（+7.20pct.）、金科服务（+6.36pct.）、旭辉永升服务（+1.92pct.）、卓越商企服务（+1.75pct.）。

估值预测

• 2022年光大AH核心物业样本股WIND一致预测PE估值范围为 5-35，均值约为 14。
• 2023年预测PE估值范围为 3-31，均值约为 11。

重点企业动态

经营动态

• 碧桂园服务：中标多个大型项目，包括中国农业银行、南航、广州花都监狱等。
• 新城悦服务：中标上海复旦大学及溧阳市“世纪名城”小区物业管理。
• 世茂服务：发布2021全年业绩，收入和净利润同比分别增长 +66% 和 +68%，并在港交所复牌。
• 招商积余：拟收购新中物业 67% 股权，交易对价 5.36亿元；同时对深圳市汇勤物业管理有限公司增资，提升金融类物管业务影响力。
• 金科服务：终止佳源服务要约收购，发布回购股份意向，并拟收购托儿所公司及相关物业。
• 鲁商服务：开启全球发售，拟发行 3334万股，每股价格 5.30-7.92港元。
• 中湘美好：在港交所递交招股书，管理在管总建筑面积约 950万平方米，收入从 2019年的3.17亿元增至2021年的4.2亿元。

资本市场动态

• 派息情况：多家物管公司公布2021年度派息计划，如招商积余（0.35元/股）、保利物业（0.3586港元/股）、金科服务（0.65元/股）等。
• 收并购：世茂服务、金茂服务、招商积余、金科服务等企业均有收并购动作，以扩大业务范围和提升市场竞争力。

风险提示

• 人工成本风险：人工成本占营业成本比重较大，若最低工资上涨过快，将影响行业毛利润率。
• 第三方外拓竞争风险：行业进入扩张期，竞争加剧，存在恶意报价、招投标贪腐等非正常情况的风险。
• 增值服务拓展风险：增值服务仍与开发商业务相关，盈利模式和竞争格局尚未清晰。
• 关联方依赖风险：部分物管企业在管面积来自关联方开发商，若其业务受阻，将影响物管企业拓展。
• 外包风险：外包成本逐年上升，若无法有效控制外包质量，将影响企业形象和业主满意度。

总结

物业行业在政策支持下展现出较强的独立发展能力，尤其是在社区治理、智慧社区建设、养老托幼服务等领域。尽管短期内受市场波动影响，但长期发展前景乐观。分析师建议投资者关注“估值修复”、“独立发展”及“稳健国企”三条主线，以把握行业机遇。同时，需警惕人工成本、竞争加剧、增值服务拓展、关联方依赖及外包等风险。