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行业研究总结：2021年6月光大AH核心物业指数上涨及行业动态

核心内容概述

2021年6月，光大地产AH核心物业指数上涨 7.51%，显著跑赢沪深300指数 9.53个百分点、恒生指数 8.62个百分点 和恒生港股通指数 9.41个百分点。截至2021年6月30日，该指数在2021年1-6月累计上涨 46.63%，远超沪深300指数 46.39个百分点。

主要观点

1. 指数表现

• 6月涨幅：指数单月上涨 7.51%，在A股板块中排名第5，在H股板块中排名第2。
• 年度表现：2021年1-6月累计上涨 46.63%，整体表现强劲。
• 估值情况：2021年AH核心物业样本股WIND一致预测PE估值范围为 9-70，均值约为 28；2022年预测PE估值范围为 6-51，均值约为 19。

2. 个股表现

• 6月涨幅前列：滨江服务（+40.7%）、世茂服务（+29.5%）、荣万家（+27.1%）、合景悠活（+26.9%）、融创服务（+24.7%）。
• 年度涨幅前列：滨江服务（+140.4%）、世茂服务（+125.7%）、中海物业（+106.5%）、融创服务（+68.6%）、佳兆业美好（+61.7%）。

3. 港股通持股变化

• 6月持股变化：金科服务（+3.43pct.）、恒大物业（+1.04pct.）、建业新生活（+0.98pct.）、合景悠活（+0.96pct.）、华润万象生活（+0.75pct.）。
• 年度持股变化：金科服务（+12.20pct.）、新城悦服务（+5.79pct.）、建业新生活（+3.67pct.）、永升生活服务（+3.36pct.）、融创服务（+2.61pct.）。

关键信息

行业动态

• 中央政策：

  • 应急管理部强化公共场所消防安全管理。
  • 住建部拟开展便民生活圈建设试点。
  • 全国人大常委会通过《中华人民共和国乡村振兴促进法》。
  • 民政部联合发改委发布《“十四五”民政事业发展规划》。

• 地方政策：

  • 多地如天津、陕西、上海、海南等审议通过地区物业管理条例。
  • 合肥计划在2021-2025年累计完成 882个 老旧小区改造提升项目。
  • 天津要求补齐居民社区设施短板，新建居住社区同步配建各类设施。

企业动态

• 经营动态：

  • 保利物业中标多个城市服务项目，包括市容秩序辅助管理、城乡环卫一体化垃圾清扫等。
  • 绿城服务中标铁路义乌站地下停车场安保服务项目。
  • 碧桂园服务中标多个物业项目，包括公房管理中心和蟠龙花园。
  • 永升生活服务中标湖南工业大学河西校区和佛山科学馆项目。

• 资本市场动态：

  • 上市进展：越秀服务在港交所挂牌上市，长城物业递交招股书。
  • 收并购：合景悠活拟收购上海申勤物业 80%股权，现金代价为 4.98亿元。
  • 融资动态：招商积余发行 3亿元 超短期融资券，利率为 3.00%；华润万象生活与银行订立 6.2亿港币 循环贷款融资函件。

投资建议

• 四大主线：
  1. 平台类公司：关注碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、恒大物业、融创服务、金科服务。
  2. 成长型标的：关注建业新生活、永升生活服务、新城悦、世茂服务、时代邻里。
  3. 专业商办管理：关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企。
  4. 央企物管标的：关注中海物业、保利物业、招商积余、华润万象生活。

风险提示

• 人工成本风险：人工成本占营业成本比重较大，若最低工资上涨过快，将影响行业毛利润率。
• 增值服务拓展风险：目前增值服务仍与开发商业务高度相关，盈利模式和竞争格局尚未清晰。
• 关联方依赖风险：部分物业企业在管面积依赖关联方开发商，若开发业务受阻，可能影响其业务增长。
• 外包风险：外包成本逐年上升，若质量控制不力，可能影响企业形象和业主满意度。

估值方法的局限性

本报告基于一定假设，不同假设可能导致分析结果显著不同。所采用的估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

作者信息

• 分析师：何缅南
• 执业证书编号：S0930518060006
• 联系方式：021-52523801，hemiannan@ebscn.com

公司及机构声明

• 本报告由光大证券股份有限公司制作，具有证券投资咨询业务资格。
• 光大新鸿基有限公司和 Everbright Sun Hung Kai (UK) Company Limited 为光大证券的关联机构。
• 报告仅向特定客户传送，版权归光大证券所有，未经书面许可，不得翻版、复制、转载等。

总结

2021年6月，光大AH核心物业指数表现强劲，涨幅显著，反映出物业板块整体向好趋势。中央及地方政府出台多项政策支持物业管理行业发展，推动行业规范化和专业化。同时，多家物业企业积极拓展市场，部分企业成功上市，为行业注入新活力。投资者可关注四大主线，但需警惕人工成本、增值服务拓展、关联方依赖和外包等潜在风险。