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行业研究总结：2022年1月光大AH核心物业指数表现及行业动态

核心内容概述

2022年1月，光大地产AH核心物业指数上涨近5%，表现优于沪深300指数、恒生指数及恒生港股通指数，显示出物业行业在市场中的强势表现。指数成分股整体表现良好，其中华润万象生活、新城悦服务、金科服务等公司涨幅显著。

主要观点

指数表现

• 光大地产AH核心物业指数单月涨幅为+4.96%，跑赢沪深300指数12.6个百分点，跑赢恒生指数3.2个百分点，跑赢恒生港股通指数4.5个百分点。
• 指数成分股平均涨跌幅为+2.7%，涨幅前列为：华润万象生活（+25.6%）、新城悦服务（+24.3%）、金科服务（+23.4%）、绿城服务（+18.9%）、旭辉永升服务（+15.7%）。

港股通持股变化

• 世茂服务、金科服务、融创服务、保利物业、旭辉永升服务的港股通持股比例均有上升。

行业动态

中央政策

• 国务院印发《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》，强调完善党建引领社区服务体系建设，推动社区服务主体和服务业态多样化。
• 住建部与发改委进一步明确老旧小区改造工作要求，强调居民对物业管理模式及物业费缴纳达成共识后方可开工。

地方政策

• 北京制定2022年城市物业管理发展目标，计划完成老楼加装电梯200部以上。
• 上海发布住宅物业酬金制计费细则，明确物业服务资金的构成与管理方式。
• 海南、大连、浙江等地也发布相关政策，推动社区服务与物业管理的规范化、专业化发展。

企业动态

企业经营动态

• 碧桂园服务中标张公山北公园综合运营管理服务项目及马山县城旧城区生活垃圾清运服务。
• 保利物业中标多个项目，包括顺德文化艺术中心及广州市民政局精神病院服务。
• 新大正中标长沙地铁保洁服务及贵阳市少年儿童图书馆物业服务。
• 绿城服务中标金华烈士纪念园服务及多个其他项目。

资本市场动态

• 龙湖智创生活于1月7日向港交所提交上市申请。
• 鲁商生活服务于1月19日二次递交招股书。
• 华润万象生活拟收购禹洲物业（不高于10.6亿元）及中南服务（不高于22.6亿元）。
• 合景悠活收购广东特丽洁环境工程有限公司50%股权，现金代价为1.65亿元。
• 新大正与保利物业发布2021年度业绩预告，分别实现营收增长约59%及25%。

投资建议

物业行业被视为“社区治理基层支柱”，受益于政策支持与“优质优价”趋势。建议关注以下四大主线：

1. 规模第一梯队平台类公司：推荐碧桂园服务，建议关注绿城服务、雅生活服务、融创服务、金科服务。
2. 规模第二梯队成长型标的：推荐新城悦服务，建议关注建业新生活、旭辉永升服务、世茂服务。
3. 专业商办管理标的：推荐远洋服务，建议关注新大正、宝龙商业、卓越商企。
4. 资源禀赋突出的央企物管标的：推荐中海物业、保利物业，建议关注招商积余、华润万象生活。

关键信息

指数成分调整

• 本期剔除彩生活、奥园健康，调入南都物业、中骏商管。

估值与盈利预测

• 2021年样本股WIND一致预测PE估值均值为19，2022年均值为14。
• 2022年1月31日，样本股PE估值分位图显示部分公司估值处于较低水平。

风险提示

• 人工成本风险
• 增值服务拓展风险
• 关联方依赖风险
• 外包风险

附录：重点公司列表

风险分析

• 人工成本风险：人工成本占比高，若最低工资上涨过快，将影响毛利。
• 增值服务拓展风险：增值服务仍与开发商业务相关，盈利模式尚不清晰。
• 关联方依赖风险：部分公司依赖关联方开发商，若其策略变动可能影响业务拓展。
• 外包风险：外包成本逐年上升，若质量控制不佳，将影响品牌与客户满意度。

估值方法说明

本报告采用的估值方法及模型存在局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

法律声明

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